野村：亚洲（除日本）经济：中国1月房价跌幅放缓

原标题：Economics - Asia ex-Japan

摘要

野村报告指出，2026年1月中国70城二手房价格环比跌幅从12月的-0.70%收窄至-0.54%，为六个月最小降幅，其中一线城市跌幅显著改善至-0.48%（九个月最小）。北京和上海因放松措施跌幅收窄明显，但新房销售仍深度萎缩（农历年同比-33.3%）。冰山指数显示2月跌幅可能进一步收窄至-0.5%，但野村认为判断房价见底为时过早，建议等待数月。政策方面，自2026年初《求是》文章后，仅有小幅宽松（如商业房贷首付比降至30%），地方政府试点收购二手房。万科在深圳政府800亿元救助方案下避免违约。野村预计未来五年内北京将被迫大幅加码政策，但传统工具已用尽，新方法需时间。

主要观点

• 1月70城二手房均价环比-0.54%，为六个月最小降幅，较12月的-0.70%改善。
• 一线城市二手房环比跌幅从12月的-0.88%大幅收窄至-0.48%，为九个月最小。
• 北京二手房环比-0.2%，为十个月最小，部分得益于2025年12月25日放松措施。
• 上海二手房环比-0.4%，较12月-0.6%、11月-0.8%、8月-1.0%持续改善。
• 二线和三四线城市二手房跌幅分别收窄至-0.47%和-0.58%。
• 新房销售（农历年7天移动平均）同比-33.3%，较一周前-15.3%恶化。
• 二手房销售（农历年7天移动平均）同比-5.4%，较12月-25.8%改善。
• 冰山指数1月环比-0.7%（12月-1.3%），2月前两周进一步升至-0.5%。
• 官方数据显示二手房价格自2021年7月峰值下跌21.4%，冰山指数显示下跌36.6%。
• 中原领先指数（CLI）显示六大城市二手房均价自峰值下跌35.8%，与冰山指数接近。
• 政策方面：1月15日央行将商业房贷最低首付比降至30%；1月28日多家开发商获豁免“三条红线”披露。
• 万科方面：2月11日路透社援引Octus称深圳政府正起草800亿元救助方案，遵循中央“不违约”指示。
• 地方政府试点收购二手房：2月2日上海在三个区启动，获建行资金支持。

论述逻辑

报告从1月官方房价数据入手，指出二手房跌幅收窄且一线城市改善最明显，归因于北京、上海等地的放松措施。但新房销售仍深度萎缩，二手房销售虽有改善但仍为负值。通过冰山指数这一领先指标，预测2月跌幅可能进一步收窄。然而，报告强调春节效应可能扭曲数据，且政策力度不足——自《求是》文章后仅有小幅宽松，传统工具已用尽。因此，尽管有早期企稳迹象，但断言底部为时过早，预计未来五年内北京将被迫大幅加码政策。

关键展望

• 报告明确建议市场等待数月再判断房价是否企稳。
• 冰山指数2月前两周环比-0.5%，预示官方数据可能进一步改善。
• 未来五年内北京可能被迫大幅加码政策，但具体时机高度不确定。
• 报告未给出具体目标价或评级。

推荐标的

报告未明确给出推荐标的。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。