邓力 陈颖 行业研究 行业定期 房地产行业周报：北京出台住房新政，再平衡下地产配置价值凸显

摘要

本期报告（2026年8月1日-8月7日）指出，房地产（申万）板块本周上升2.1%，维持行业“看好”评级。 数据端，42个重点城市新房合计成交123万平米，环比下降37.6%；21个重点城市二手房成交175万平米，环比下降9.5%，但年初至今累计成交同比上升3.3%。 政策端，北京市住建委等部门发布新政，非京籍购房社保或个税年限缩短至1年，公积金最高贷款额度大幅提升至120万至340万元。 土拍市场方面，核心区域地块维持高热度，如北京朝阳南磨房乡地块溢价率达19.04%。 房企经营方面，中国海外发展7月销售额151.19亿元同比上升27.6%，而龙湖集团同比下滑65.17%。 分析师认为，全球房地产危机复盘显示平均调整时间约6年，当前国内房价调整已相对充分，2026年有望迎来调整尾声、高品质住宅及香港楼市复苏三大结构性趋势，建议关注港资开发商、内房及物管等板块。

主要观点

• 房地产板块表现温和，本周申万房地产指数上升2.1%。

• 新房市场成交环比回落，42城单周新房成交123万平米。

• 二手房市场韧性较强，21城二手房年初至今累计成交同比上升3.3%。

• 北京出台住房新政，大幅放松限购条件并提升公积金贷款额度。

• 重点城市核心地块土拍维持高溢价，北京与上海多宗地块高溢价成交。

• 房企7月销售出现显著分化，中海与保利置业单月正增长，龙湖与金地大幅下滑。

• 分析师认为国内房地产调整的时间与深度已相对充分，有望进入尾声。

论述逻辑

• 北京放松限购与公积金政策 → 核心城市土拍高溢价成交 → 支撑核心区域市场热度 → 叠加二手房累计正增长 → 验证二手房市场率先企稳 → 复盘全球危机确认国内调整深度已足够 → 推导出 2026 年行业有望迎来调整尾声及结构分化机会 → 维持行业“看好”评级

关键展望

• 2026年房地产调整有望进入尾声。

• 高品质住宅将迎来结构性发展浪潮。

• 多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪修复，港资发展商有望迎价值重估。

推荐标的

• 建议关注港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、信和置业、嘉里建设

• 建议关注地产开发：华润置地、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国、中国金茂

• 建议关注二手房中介与物管：贝壳、招商积余、华润万象生活