摩根大通 中国：地产活动指数进一步下行，北京再度开启温和政策宽松

摘要

摩根大通自编住房活动指数持续低迷，7月主要楼市活动指标收缩幅度仍然较大：住宅新开工面积同比降27.9%（6月为-26.6%），销售面积下降15.5%，竣工与开发商资金来源同样疲弱。 国家统计局70城房价跌势似有企稳，新房环比-0.18%、二手房-0.29%；一线城市房价继续跑赢，由上海、广州、深圳领跑，而北京垫底（新房环比-0.3%、二手持平）。 新房价格较2021年高点已累计下跌14%，二手房下跌23%；中原销售经理信心指数与二手房挂牌价指数近三周均下滑。 北京时隔八个月于8月初再度推出楼市宽松（放宽非本地购房限制、提高公积金贷款额度），但报告判断措施属渐进式而非根本性转变，难以实质改善购房者信心，上海方面也于8月15日澄清未出台新政策。 7月政治局会议重申稳定房地产市场，却未提及去库存或城市更新计划，政策重心仍是资产负债表修复与风险化解而非再通胀。 报告认为楼市正处于长时间量调整中的K型企稳，新经济板块的贡献仍不足以完全抵消地产对增长的拖累。

主要观点

• 摩根大通住房活动指数持续低迷，7月主要楼市活动指标收缩幅度依然偏大，住宅新开工同比降幅较6月进一步扩大。

• 70城房价跌势似已趋稳，新房与二手房环比降幅均较小。

• 一线城市房价继续跑赢大盘，上海、广州、深圳领涨，北京明显落后，新房环比下跌0.3%、二手持平。

• 房价自2021年高点累计跌幅显著：新房已跌14%，二手房已跌23%。

• 高频指标显示疲弱仍在延续，中原销售经理信心指数与二手房挂牌价指数过去三周双双下滑。

• 北京时隔八个月于8月初再度出台楼市宽松，包括放宽非本地购房限制和提高公积金贷款额度上限。

• 报告认为本轮措施属渐进式而非根本性转变，在2023年以来多轮宽松之后，难以实质改善购房者信心。

• 市场此前猜测上海进一步放松非本地居民及境外买家购房限制，但上海当局8月15日澄清未出台新政策，相关讨论反映的只是既有的置换购房规则。

• 7月政治局会议重申稳定楼市、落实地方政府化债方案、推进中小金融机构改革，但未提及去库存计划或城市更新举措，政策聚焦资产负债表修复与风险化解。

• 十五五消费规划将住房重新定位为消费升级的载体而非增长引擎，强调住房品质、城市更新、改造、智能家居升级与租赁市场，政策重心已从提振购房转向改善居住条件。

• 楼市困于政策时间不一致性陷阱：出于对居民财富与地方财政的顾虑，价格调整受限，修正集中于成交量，导致新开工、销售、拿地与地产投资持续疲弱。

• 一线二手房市场在低库存和交易回暖下企稳，但复苏面窄且分化，市场呈K型企稳；新经济板块增长贡献仍不足以完全抵消地产长期下行的拖累。

论述逻辑

• 数据起点：7月新开工、销售、竣工、开发商资金来源等主要指标收缩幅度仍大且新开工降幅扩大，推导出住房活动指数依旧低迷的判断。

• 价格分化的因果链：一线城市房价跑赢但北京落后，北京因此赶在金九银十之前再度推出本地宽松措施，但由于2023年以来已多轮宽松，增量政策难以扭转购房者信心。

• 政策取向推演：政治局会议未提去库存与城市更新，说明决策层聚焦资产负债表修复和风险化解，而非重启地产主导的增长周期。

• 规划佐证：十五五消费规划把住房定位为消费升级载体，政策目标从促销售转向改善居住与住房相关消费，进一步支持大规模地产刺激可能性低的结论。

• 市场机制推演：价格调整受限使修正集中在成交量，新开工、销售、拿地和投资持续走弱；一线二手因低库存企稳但范围窄，低能级城市依然低迷，最终形成长时间量调整中的K型企稳。

• 增长含义收尾：新经济板块虽持续支撑增长，但贡献不足以完全抵消地产长期下行的拖累，导致增长缺口居高不下且持续。

关键展望

• 北京在金九银十旺季前开启新一轮本地宽松，是近期明确的政策观察窗口。

• 其他一线城市可能跟进类似措施，但历史上地方层面的宽松对市场的拉动作用有限。

• 整体政策信息是渐进企稳而非全面救助方案，大规模地产刺激可能性低。

• 市场前景是长时间量调整中的K型企稳，而非广泛、自我持续的复苏；升级型需求板块动能正在减弱。

• 除上述定性判断外，报告未给出具体的量化预测数值、时间窗口或目标位。

推荐标的

• 报告未明确给出推荐标的（本篇为宏观经济研究报告，未涉及个股评级、目标价或覆盖公司）