摩根士丹利：大摩 中国房地产：北京再推小幅宽松政策

摘要

摩根士丹利于2026年8月10日发布报告，指出北京市再次推出小幅房地产宽松政策，将非本地户籍购房者在五环内购房的社保缴纳最低期限降至一年，同时将首套房夫妻公积金贷款上限从人民币160万元提高至240万元（合格购房者最高可贷340万元）。 报告认为这些属于预防性措施，目的是巩固年初至今的复苏态势，避免近几个月转冷的销售在夏季淡季进一步走弱。 但整体影响可能有限，主要原因包括限购放松幅度较小、二季度销售反弹后积压需求有限、五环内高房价令首套购房者难以承受，以及换房需加杠杆等。 报告判断小户型二手房或将受益于此次政策调整。 摩根士丹利对中国房地产行业维持 In-Line（与大盘一致）评级，覆盖范围内六家公司获 Overweight，五家获 Equal-weight，三家获 Underweight。

主要观点

• 北京将非本地户籍购房者在五环内购房的社保缴纳最低期限降至一年

• 首套房夫妻公积金贷款上限提高至240万元，合格购房者最高可贷340万元，此前为160万元

• 政策属于预防性措施，旨在巩固年初至今的复苏，防止夏季淡季销售进一步走弱

• 整体影响可能有限，但小户型二手房或将受益

• 限购放松幅度较小是影响有限的原因之一

• 二季度销售反弹后积压需求有限

• 五环内高房价令首套购房者难以承受

• 换房业主出售后可能需要增加杠杆

• 摩根士丹利对中国房地产行业维持 In-Line（与大盘一致）评级

• 同日另一份报告因土地销售疲弱下调了全年预测

• 覆盖范围内Overweight评级包括建发国际、中国金茂、华润置地、新城发展、新城控股和越秀地产

论述逻辑

• 北京出台限购放松（社保降至1年）与公积金贷款上限提高（至240万/最高340万）→ 属预防性措施巩固YTD复苏 → 但影响有限（限购放松marginal、积压需求不足、高ASP抑制首套购买力、换房需加杠杆）→ 仅小户型二手房或受益 → 行业维持In-Line评级

关键展望

• 行业评级为 In-Line，覆盖时间框架为未来 12-18 个月

• 政策旨在巩固年初至今复苏，防止夏季淡季销售进一步走弱；整体影响可能有限

推荐标的

• C&D International Investment Group (1908.HK) — Overweight，价格 HK$14.60（08/07/2026）

• China Jinmao Holdings Group (0817.HK) — Overweight，价格 HK$1.35

• China Merchants Shekou Industrial Zone (001979.SZ) — Equal-weight，价格 Rmb7.02

• China Overseas Land & Investment (0688.HK) — Equal-weight，价格 HK$13.14

• China Resources Land (1109.HK) — Overweight，价格 HK$32.82

• China Vanke (2202.HK) — Equal-weight，价格 HK$2.50

• China Vanke (000002.SZ) — Underweight，价格 Rmb3.22

• Gemdale Corporation (600383.SS) — Underweight，价格 Rmb2.25

• Greentown China Holdings (3900.HK) — Underweight，价格 HK$7.34

• Longfor Group Holdings (0960.HK) — Equal-weight，价格 HK$6.52

• Poly Developments and Holdings Group (600048.SS) — Equal-weight，价格 Rmb5.30

• Seazen Group (1030.HK) — Overweight，价格 HK$1.37

• Seazen Holdings (601155.SS) — Overweight，价格 Rmb11.02

• Yuexiu Property (0123.HK) — Overweight，价格 HK$3.50