中金公司 房地产行业：8月房价缓跌，关注现房制下二手量价变化

摘要

中金公司更新2026年8月中金存量住房市场监测体系数据：8月备案口径15城二手房成交面积环比下降9%、同比上升3%（7月+8%），中金同质性二手住宅价格指数环比下降0.8%（今年1-7月平均环比-0.7%），跌幅持续窄于2Q25至4Q25的月均-1.5%水平；样本城市平均成交议价空间环比走阔13BP至10.01%。 年初至今房价跌幅收窄的驱动力主要来自头部城市，2026年1-8月超高/高能级与中低能级城市房价分别累计-4.4%和-9.3%（2025年二者无显著差别）。 供给侧方面，8月130城二手住宅存量挂牌套数环比-0.7%，北上深挂牌量分别+0.1%/-2.5%/-3.1%，新挂量同比降幅分别为一成/三成/超一成，北上深供给侧出清特征延续；重点城市存量调价房源平均调价幅度环比走阔至-6.53%，但京沪自去年底以来调价幅度已分别收窄109BP/155BP。 报告认为，在现房销售落地背景下，新房供给缩量或导致需求向二手房迁移、加速房价预期改善，后续需重点观察二手房交易量和前端价格指标。 租金端8月同质性挂牌租金指数环比-0.4%、待租周期略降至2.14个月，租售比环比持平于2.47%。 投资上，报告认为高周转房企经营缩量尚未被充分定价、仍存下行风险，而财务稳健龙头定价或已相对公允，超跌可逐步增加配置博弈beta，优先关注华润置地、中国海外发展，中小型房企关注中国海外宏洋、建发国际、滨江集团，并提示基本停止新拿地的新城控股、龙湖集团受新政影响有限。

主要观点

• 8月二手房成交量同比微增但环比回落：15城二手房成交面积环比下降9%、同比上升3%，弱于7月的同比+8%。

• 8月房价延续缓跌，跌幅持续窄于去年下半年：同质性二手住宅价格指数环比-0.8%，1-7月平均环比-0.7%，仍窄于2Q25至4Q25的月均-1.5%。

• 议价空间边际走阔：8月样本城市平均成交议价空间环比走阔13BP至10.01%。

• 年初至今房价跌幅收窄主要由头部城市驱动：2026年1-8月超高/高能级与中低能级城市房价分别累计-4.4%和-9.3%，而2025年二者无显著差别。

• 8月全国二手挂牌边际下行、供给侧出清延续：130城存量挂牌套数环比-0.7%（7月+0.4%），超高/高/中/低能级分别环比-1.6%/-0.4%/-0.9%/-0.7%；重点城市新挂量环比持平、同比降超一成。

• 北上深挂牌出清特征延续：8月挂牌量分别+0.1%/-2.5%/-3.1%，新挂量同比降幅分别为一成/三成/超一成。

• 调价幅度整体走阔但京沪改善明显：8月重点城市存量调价房源平均调价幅度环比走阔至-6.53%（7月-6.26%），京沪自去年底以来调价幅度分别收窄109BP/155BP。

• 现房销售落地或推动需求向二手房迁移、加速房价预期改善，需重点观察二手房交易量和前端价格指标。

• 8月租售比边际走平：同质性挂牌租金指数环比-0.4%（7月+0.2%），待租周期略降至2.14个月，租售比环比持平为2.47%。

• 板块观点分化：高周转房企新规下经营缩量尚未被充分定价、仍存下行风险；财务稳健、优质土储充裕、周转率适中的龙头定价或已相对公允，超跌可逐步增配博弈beta。

• 标的排序：优先关注华润置地、中国海外发展；中小型房企关注中国海外宏洋、建发国际、滨江集团；已基本停止新拿地的新城控股和龙湖集团受新政影响有限。

论述逻辑

• 更新8月中金存量住房市场监测体系数据 → 量：15城二手房成交面积环比-9%、同比+3% → 价：同质性二手住宅价格指数环比-0.8%，跌幅窄于2Q25-4Q25月均-1.5%，且头部城市（1-8月超高/高能级累计-4.4%）领先于中低能级（-9.3%），整体跌幅收窄 → 供给：130城挂牌套数环比-0.7%、重点城市新挂量同比降超一成，北上深挂牌量基本持平或下行、新挂量同比大幅收缩，供给侧出清特征延续 → 政策变量：现房销售落地使新房供给缩量，或导致需求向二手房迁移、加速房价预期改善，因此后续重点观察二手房交易量和前端价格指标 → 落到投资：高周转房企经营缩量尚未充分定价仍存下行风险，而财务稳健龙头定价或已相对公允，超跌即可增配博弈beta，据此给出华润置地、中国海外发展等优先关注标的。

关键展望

• 后续验证点：现房新政对二手房前端量价的影响，需重点观察二手房交易量和前端价格指标。

• 价格路径：房价延续缓跌态势，8月指数环比-0.8%，跌幅窄于2Q25至4Q25月均-1.5%；现房销售背景下新房供给缩量或加速房价预期改善。

• 风险提示：房企现金流超预期承压；土地市场交易量和宏观经济超预期下行；住房供需关系改善不及预期；板块流动性条件超预期恶化。

推荐标的

• 华润置地：龙头房企，财务稳健、优质土储充裕、周转率适中，定价或已相对公允，建议优先关注。

• 中国海外发展：龙头房企，同上逻辑，建议优先关注。

• 中国海外宏洋：中小型房企中提示关注。

• 建发国际：中小型房企中提示关注。

• 滨江集团：中小型房企中提示关注。

• 新城控股、龙湖集团：已基本停止新拿地，受新政（现房销售新规）影响有限。