刘璐 陈慎 行业研究 行业定期 淡季一线房价仍保持韧性

摘要

7月房地产数据显示地产开发链继续收缩，淡季中价格保持微幅调整，北京新政释放政策积极信号，“金九银十”的成色值得关注。 1-7月开发投资累计同比-19.2%、其中7月单月同比约-27.4%，新开工累计同比-24.0%、单月-27.8%，竣工累计同比-23.2%且降幅较1-6月收窄0.5pct，“控增量、优存量”导向下新增供给收缩延续而竣工边际改善。 销售端1-7月商品房销售面积/金额同比-11.8%/-13.1%，7月单月同比-13.4%/-8.9%，金额降幅有所收窄。 价格端7月70城新房价格指数环比-0.2%、二手房环比-0.3%，一、二、三线新房环比分别为持平/-0.1%/-0.3%，北上深二手房环比持平/+0.3%/+0.2%，一线城市整体房价保持修复，节奏放缓主要受淡季影响。 资金端1-7月房企到位资金同比-20.3%，其中国内贷款-32.1%、自筹资金-18.5%显示融资压力加大，但定金及预收款-14.4%、个人按揭-23.5%均收窄1.4pct，销售回款边际改善。 行业评级维持房地产开发与房地产服务“增持”。 重点推荐沿五条主线展开，覆盖华润置地、中国海外发展、招商蛇口、龙湖集团、新城控股、新鸿基地产、华润万象生活、绿城服务、招商积余等16家标的，其中中国金茂为“增持”、其余均为“买入”。

主要观点

• 投资端仍在磨底、降幅走阔：1-7月开发投资累计同比-19.2%，降幅较1-6月扩大1.2pct，7月单月同比约-27.4%、跌幅较6月扩大3pct；住宅投资累计同比-19.1%。

• 新开工降幅扩大、竣工边际改善：新开工面积累计同比-24.0%（单月-27.8%），竣工面积累计同比-23.2%、降幅较1-6月收窄0.5pct，“控增量、优存量”政策导向下新增供给收缩延续。

• 销售成交量继续收缩：1-7月商品房销售面积/金额同比-11.8%/-13.1%，面积降幅较1-6月微扩0.2pct、金额降幅收窄0.5pct；7月单月同比分别为-13.4%/-8.9%。

• 新房价格淡季微幅调整：7月70城新房价格指数环比-0.2%（6月亦为-0.2%），一、二、三线环比分别为持平/-0.1%/-0.3%；二手房价格指数环比-0.3%（6月-0.3%）。

• 一线城市房价保持韧性：北上深二手房价格分别环比持平/+0.3%/+0.2%，一线城市整体房价保持修复、修复节奏放缓主要受淡季影响。

• 融资端压力加大：1-7月房企到位资金同比-20.3%、降幅微扩0.1pct，国内贷款-32.1%（扩大0.4pct）、自筹资金-18.5%（扩大2.1pct）。

• 销售回款边际改善：定金及预收款-14.4%、个人按揭-23.5%均收窄1.4pct，7月单月分别-4.9%/-15.7%，与销售额单月降幅收窄相互印证，但房企现金流修复仍需销售和融资环境共同改善。

• 政策与季节性催化：北京新政释放积极信号，“金九银十”来临有望为后续量价修复打开空间，其成色值得关注。

• 行业评级维持：房地产开发、房地产服务均维持“增持”。

• 风险提示：行业政策波动风险、行业基本面下行风险、部分房企经营风险。

论述逻辑

• 7月开发投资（累计-19.2%、单月约-27.4%）与新开工（累计-24.0%）降幅走阔 → 印证“控增量、优存量”政策导向下供给收缩延续，仅竣工（-23.2%、降幅收窄0.5pct）边际改善 → 销售端量继续收缩（1-7月面积/金额-11.8%/-13.1%）但金额降幅收窄 → 价格端淡季维持微幅调整（新房环比-0.2%、二手房-0.3%），一线城市房价保持修复体现韧性 → 资金端国内贷款-32.1%、自筹资金-18.5%承压，而定金及预收款与个人按揭降幅收窄印证销售回款边际改善 → 由此判断弱市中房价基本维持微幅调整态势，叠加北京新政积极信号与“金九银十”旺季，量价修复有望打开空间 → 维持房地产开发与房地产服务“增持”评级，并沿五条主线给出重点推荐。

关键展望

• “金九银十”的成色值得关注，北京新政积极信号叠加旺季来临，有望为后续量价修复打开空间。

• 房企现金流修复仍需等待销售和融资环境共同改善，回款指标虽边际改善但仍同比下滑。

• 风险细化：行业政策风险（宏观流动性变化、因城施策调控政策不确定性）、行业下行风险（行业规模高峰可能已过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险）、部分房企经营风险（经营和融资性现金流修复低于预期时的资金链压力）。

• 行业“增持”评级对应报告发布日后6至12个月内行业股票指数超越基准的预期（A股市场基准为沪深300指数）。

推荐标的

• 主线一：在新兴产业发展领先的城市深度布局的企业——华润置地（1109 HK，买入，目标价38.54港元）、中国海外发展（688 HK，买入，14.72港元）、招商蛇口（001979 CH，买入，12.02元）、建发国际集团（1908 HK，买入，18.40港元）、建发股份（600153 CH，买入，12.42元）、滨江集团（002244 CH，买入，11.66元）、绿城中国（3900 HK，买入，9.92港元）、中国金茂（817 HK，增持，1.60港元）、越秀地产（123 HK，买入，5.73港元）、城投控股（600649 CH，买入，6.70元）等。

• 主线二：估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业——龙湖集团（960 HK，买入，目标价12.94港元）、新城控股（601155 CH，买入，19.63元）等。

• 主线五：存量交易及地产链后端产业链的企业（该主线未列示具体公司）。