摩根大通：中国/香港地产：春节后内地挂牌价持续下跌；香港二手成交量保持韧性

原标题：J P M O R G A N: China/Hong Kong Property & — Property Data Monitor: Mainland China: Asking prices kept falling post-CNY; HK: secondary sales volume stayed resilient

摘要

报告监测中国内地和香港地产市场最新数据。内地方面，春节后一线城市中原挂牌价指数从20.1降至19.6，显示2月房价温和改善不可持续；经理信心指数从53升至57。上海3月16日宣布商业地产首付比例30%，但摩根大通认为不会实质性提振开发商销售。60城一手房登记同比下降9%，年初至今20城下降21%；12城二手房登记同比下降15%，年初至今下降6%。南向持股周环比增加0.02%，绿城中国+1.2%，华润置地和保利物业均+0.7%，融创服务-2.1%。板块上周下跌1%，跑输恒指（+2%），绿城中国（+10%）和融创中国（+4%）表现领先。摩根大通首选股：华润置地、华润万象生活、中国金茂；政策驱动反弹中高贝塔标的：中国海外发展（国企）、龙湖集团（民企）。香港方面，房价指数周环比上涨0.6%，创2023年12月以来新高，年初至今上涨4%，预计2026年全年上涨10-15%。35个屋苑二手成交量周环比增长49%至88套，同比增长9%，连续第三周同比增长。中原估价指数微降至85.1，仍处高位。三个新盘均取得良好销售率。游客到访量同比增长19%。南向持股下降7.09%至6.98%。板块上周下跌1%，跑输恒指（+2%），太古A（+9%）、香港置地（+6%）和怡和（+5%）表现领先。摩根大通首选股：开发商——新鸿基地产、信和置业；收租股——太古地产、香港置地、恒隆地产；综合企业——怡和。信贷方面，JACI中国高收益地产指数上周下跌1.9%，年初至今回报+7.3%。绿城中国发布盈利预警，预计2025年净利润同比下降95%至16亿元人民币，但摩根大通对其偿债能力不担忧，维持GRNCH '28中性评级（买价102.3，到期收益率6.9%，利差317个基点）。华润置地高端消费表现稳健，但维持CRHZCH '29中性评级（买价98.9，到期收益率4.5%，利差102个基点）。

主要观点

• 内地一线城市中原挂牌价指数春节后从20.1降至19.6，显示2月房价改善不可持续。
• 中原经理信心指数从53升至57，为领先指标。
• 上海3月16日宣布商业地产首付比例30%，但摩根大通认为不会实质性提振开发商销售。
• 60城一手房登记同比下降9%（上周-27%），年初至今20城下降21%。
• 12城二手房登记同比下降15%（上周-21%），年初至今下降6%（北京-7%，深圳-6%，上海-2%）。
• 南向持股周环比+0.02%：绿城中国+1.2%，华润置地和保利物业均+0.7%，融创服务-2.1%。
• 内地地产板块上周下跌1%，跑输恒指（+2%）；绿城中国（+10%）和融创中国（+4%）表现领先；融创服务（-12%）和中国金茂（-3%）表现落后。
• 摩根大通内地首选股：华润置地、华润万象生活、中国金茂；高贝塔标的：中国海外发展（国企）、龙湖集团（民企）。
• 香港房价指数周环比上涨0.6%，创2023年12月以来新高，年初至今上涨4%，预计2026年全年上涨10-15%。
• 35个屋苑二手成交量周环比增长49%至88套，同比增长9%，连续第三周同比增长。
• 中原估价指数微降至85.1，仍处高位（>60表示银行上调物业估值）。
• 三个新盘均取得良好销售率：Grand Austin Bohemian（新世界发展）64套100%售罄，定价22.3K港元/平方英尺，比周边二手价高30%以上；Zendo House（华懋）160套100%售罄，定价22.3K港元/平方英尺，与二手价持平；Cloudview（永泰）首批200套售出75%，定价比二手价高20%，随后第三批77套均价较第二批低8%。
• 游客到访量同比增长19%（上周+12%）。
• 南向持股下降7.09%至6.98%：新世界发展+0.2%，恒隆地产-0.8%。
• 香港地产板块上周下跌1%，跑输恒指（+2%）；太古A（+9%，因2025年股息+13%）、香港置地（+6%，因股息高于预期）和怡和（+5%，因业绩超预期）表现领先；冠君产业信托（-8%）、九龙仓置业（-8%，因负租金调整指引）和港铁公司（-7%，因利润下降含一次性项目）表现落后。
• 摩根大通香港首选股：开发商——新鸿基地产、信和置业；收租股——太古地产、香港置地、恒隆地产；综合企业——怡和。
• 信贷方面，JACI中国高收益地产指数上周下跌1.9%，年初至今回报+7.3%。
• 绿城中国发布盈利预警，预计2025年净利润同比下降95%至16亿元人民币，原因包括开发利润率下降、合营及联营贡献减少、资产减值。但摩根大通对其偿债能力不担忧，基于：约700亿元人民币现金和正自由现金流（对比2026/27年到期债券170亿/110亿元），现金短债比>2.5倍，以及潜在母公司支持（中国交通建设集团）。维持GRNCH '28中性评级（买价102.3，到期收益率6.9%，利差317个基点）。
• 华润置地高端消费表现稳健，中国奢侈品商场专家指出2M26高端消费强劲，全球奢侈品牌如LVMH、Moncler对中国业务评论积极。维持CRHZCH '29中性评级（买价98.9，到期收益率4.5%，利差102个基点）。

论述逻辑

报告从领先指标（挂牌价指数、经理信心指数）入手，指出内地房价改善不可持续；随后通过一手和二手销售数据（同比下滑）确认需求疲软；政策方面（上海降低首付比例）被认为效果有限。香港方面，房价指数和成交量数据（周环比、同比均增长）显示市场韧性，新盘销售良好进一步支撑信心；但信贷市场（高收益指数下跌）和个别公司（绿城盈利预警）提示风险。最终，摩根大通基于基本面、估值和政策预期给出股票和债券推荐。

关键展望

• 内地房价：2月改善不可持续，挂牌价指数继续下跌。
• 内地销售：60城一手房登记年初至今下降21%，12城二手房下降6%。
• 香港房价：预计2026年全年上涨10-15%。
• 香港二手成交量：连续第三周同比增长，显示市场情绪韧性。
• 信贷：绿城中国偿债能力无忧，但估值合理；华润置地高端消费正面，但估值合理。
• 报告未明确给出未来验证点或时间窗口。

推荐标的

• 华润置地：摩根大通内地首选股之一。
• 华润万象生活：摩根大通内地首选股之一。
• 中国金茂：摩根大通内地首选股之一。
• 中国海外发展：政策驱动反弹中高贝塔标的（国企）。
• 龙湖集团：政策驱动反弹中高贝塔标的（民企）。
• 新鸿基地产：摩根大通香港首选开发商。
• 信和置业：摩根大通香港首选开发商。
• 太古地产：摩根大通香港首选收租股。
• 香港置地：摩根大通香港首选收租股。
• 恒隆地产：摩根大通香港首选收租股。
• 怡和：摩根大通香港首选综合企业。
• 绿城中国：信贷方面，GRNCH '28中性评级（买价102.3，到期收益率6.9%，利差317个基点）。
• 华润置地：信贷方面，CRHZCH '29中性评级（买价98.9，到期收益率4.5%，利差102个基点）。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。