野村亚洲洞察中国：深圳加入上海放宽购房限制

原标题：Nomura Asia Insights China: Shenzhen joins Shanghai in easing home purchase curbs

摘要

野村报告指出，深圳于2026年6月21日宣布放宽购房限制，紧随上海6月18日的类似举措。深圳将非户籍居民购房社保缴纳年限从5年降至3年，并取消部分区域限购。报告认为，这些政策旨在稳定房地产市场，但效果可能有限，因为居民收入预期和房价下行压力仍是主要制约。预计未来更多城市将跟进放松，但全国销售面积同比增速可能仍为负值。

主要观点

• 深圳放宽购房限制：非户籍居民社保年限从5年降至3年，并取消部分区域限购。
• 上海此前已放松：6月18日上海将非户籍社保年限从5年降至3年，并放宽单身购房限制。
• 政策目标：稳定市场预期，防止房价过快下跌，但效果可能有限。
• 居民收入预期疲弱：报告引用调查显示，居民对未来收入增长信心不足，制约购房意愿。
• 房价下行压力：2026年5月全国70城新房价格环比下跌0.3%，二手房下跌0.5%。
• 销售数据：2026年1-5月全国商品房销售面积同比下降12.3%。
• 政策空间：报告认为，一线城市仍有进一步放松空间，如降低首付比例、下调房贷利率。
• 市场反应：政策公布后，深圳二手房挂牌量增加，但成交尚未明显回升。
• 开发商影响：放松政策对开发商现金流改善有限，因为销售回款仍疲弱。
• 地方财政：土地出让收入下降，地方政府有动力继续放松政策。

论述逻辑

深圳和上海相继放宽购房限制 → 政策旨在稳定市场，但居民收入预期和房价下行压力制约效果 → 销售数据持续疲弱，房价环比下跌 → 预计更多城市将跟进放松，但全国销售面积同比增速仍可能为负 → 开发商现金流改善有限，地方财政压力推动政策继续宽松。

关键展望

报告未明确给出未来验证点或时间窗口，但指出政策效果需观察未来3-6个月的销售和房价数据。风险包括：政策效果不及预期、居民收入进一步恶化、房价加速下跌。

推荐标的

报告未明确给出推荐标的。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。