高盛 港铁公司（0066.HK）：2026年上半年业绩受惠物业发展入账超预期；香港经常性业务利润率持续承压

摘要

港铁公司公布2026年上半年列账净利润为159亿港元，剔除2.05亿港元的物业重估收益后，基础净利润同比增长75%至157亿港元，超出高盛及彭博市场预期，主要受惠于柏傲庄三期和港岛南岸第五期等住宅项目带来的122亿港元庞大物业发展入账。 然而，香港经常性业务盈利仍承压同比下滑2%至29亿港元，反映客运量增长放缓、票价冻结以及商铺和购物中心负租金调升率的持续影响。 受铁路网络扩张导致折旧摊销增加9%及支付给政府的可变年费增加11%拖累，香港经常性业务EBIT同比下跌8%。 公司维持中期每股股息0.42港元不变，同时通过举债约800亿港元使在手现金大幅增至1310亿港元，以应对FY26-28期间上调至848亿港元的庞大资本开支预算。 高盛维持对港铁的“卖出”评级，12个月基于NAV的目标价维持34.70港元，认为在重资产资本开支周期下估值承压，更青睐直接受惠于住宅上行周期的香港地产开发商。

主要观点

• 2026年上半年基础净利润同比大增75%至157亿港元，超出预期，主要由122亿港元的物业开发利润入账驱动。

• 香港本地经常性业务利润承压下滑2%至29亿港元，受客运量微增1%、票价冻结及商场租金负调升率拖累。

• 折旧摊销及九铁网络可变年费显著增加，导致香港核心业务EBIT同比下降8%。

• 公司维持中期股息每股0.42港元不变，净负债率保持在21.7%的相对稳定水平。

• 上半年大举融资约800亿港元，现金头寸升至1310亿港元以应对重资本开支周期，FY26-28资本预算达848亿港元。

• 海外及中国内地铁路业务盈利同比增长24%至5亿港元，受杭州项目贡献及深圳地铁13号线客流爬坡推动。

• 商场平均负租金调升率收窄至-5.5%，香港零售销售在上半年受楼市财富效应带动同比增长10%。

• 未来新铁路项目潜在总资本承诺可能高达2300亿至2400亿港元，包含北环线二期及南港岛线（西段）。

论述逻辑

• 庞大住宅物业项目入账显著推高上半年表面利润，但该类收益具有阶段性与周期性特征。

• 由于家庭月入中位数增速未达1.5%门槛导致2026年6月票价冻结，加上成本端折旧与年费刚性上升，经常性铁路与商业租金业务利润率持续受到挤压。

• 若计入北环线二期及南港岛线（西段），未来新铁路项目的资本承诺总额可能高达HK$230-240bn；历史上在重资本开支周期港铁往往呈现较低市净率折价交易，因此相比港铁更偏好香港地产开发商。

关键展望

• 2026年下半年港铁预计将入账港岛南岸第六期（已售30%）、One Park Place（已售62%）及柏傲庄剩余单位（已售93%）的物业开发利润。

• 未来12个月内公司可能再推出两个项目的土地招标，连同屯门第16区二期等三个项目预计可提供约8000个住宅单位。

• 高盛测算香港住宅楼价每变动10%，港铁每股资产净值（NAV）将相应增减2.6港元或8%。

• 调整FY26E-FY28E经调整每股盈利预测+28%/-1%/-3%，基于2026E资产净值折让15%维持12个月目标价34.70港元及卖出评级。

推荐标的

• 港铁公司（0066.HK）：评级卖出（Sell），现价33.24港元，12个月目标价34.70港元（潜在上涨空间4.4%）。理由是经常性业务利润率承压且巨额资本开支将压制估值倍数。

• 新鸿基地产（0016.HK）：评级买入（Buy），目标价未列出，价格116.50港元。推荐理由为更具杠杆享受香港多年住宅市场上行周期红利。

• 恒基地产（0012.HK）：评级买入（Buy），价格26.78港元。推荐作为直接受惠于香港住宅市场上行周期的标的。

• 信和置业（0083.HK）：评级买入（Buy），价格10.26港元。推荐作为直接受惠于香港住宅市场上行周期的标的。

关键图表

图1. 港铁公司本地月度客运量于2026年上半年同比持平