中邮证券 高丁卉 行业研究 行业定期 房地产行业报告（2026.8.17 2026.8.23）：国务院公积金条例大修，上海沪八条落地

摘要

中邮证券维持房地产行业“强于大市”评级。 本周政策力度显著升级：国务院修订《住房公积金管理条例》，提取情形从6种扩容至9种并实现缴存记录全国互信互认，允许公积金管理中心将公积金用于购买政策性金融债；上海“沪八条”落地，首付提取范围扩大至新房现房，购房提取频次从“5年一次”放宽至“每年一次”，外环外二套房商贷最低首付比例从20%降至15%，“以旧换新”购房最高可叠加8万元补贴，全国性增量政策预期再升温。 基本面上，上周30大中城市新房成交面积135.9万方，本年累计5350.36万方、同比-6.4%，近四周平均成交同比-4.3%，其中一线城市同比+10.5%、三线城市同比-16.8%；14城可售面积7130.4万方、同比-11.03%，去化周期18.27个月。 二手房延续回暖，20城上周成交202.24万方，本年累计同比+4.3%，挂牌量指数环比-1.9%。 土地市场近四周住宅类楼面均价9990.5元/平方米、溢价率9.38%。

主要观点

• 国务院修订《住房公积金管理条例》，提取情形从6种扩容至9种，实现缴存记录全国互信互认，并允许公积金管理中心将公积金用于购买政策性金融债

• 上海出台“沪八条”：首付提取范围扩大至新房现房，购房提取频次从“5年一次”放宽至“每年一次”，新增契税、车位/储藏室纳入公积金支付范围

• 上海外环外二套房商贷最低首付比例从20%降至15%，外环外“以旧换新”购房可叠加两项补贴最高8万元，本周政策力度显著升级、全国性增量政策预期再升温

• 新房成交仍处磨底：上周30大中城市新房成交面积135.9万方，本年累计5350.36万方、累计同比-6.4%；近四周平均成交面积138.26万方，同比-4.3%、环比-2.5%

• 城市分化明显：一线城市近四周平均成交44.46万方、同比+10.5%、环比+0.1%；二线城市66.85万方、同比-7%、环比-2.8%；三线城市26.95万方、同比-16.8%、环比-5.7%

• 库存延续去化：上周14城商品住宅可售面积7130.4万方，同比-11.03%、环比-0.14%；14城去化周期18.27个月，其中一线城市仅12.42个月

• 二手房市场相对坚挺：上周20城二手房成交面积202.24万方，本年累计7516.82万方、累计同比+4.3%；近四周平均成交200.71万方，同比+5.1%、环比-1.8%

• 二手房挂牌供需改善：截至2026/8/10全国城市二手房出售挂牌量指数为1.05、环比-1.9%，挂牌价指数为141.6、环比+0.45%

• 土地市场平稳：上周100大中城市住宅类土地供应44宗、成交25宗，商服类供应67宗、成交37宗；近四周住宅类成交/供应比为0.73，商服类为0.65

• 土地价格与溢价：近四周100大中城市住宅类土地楼面均价9990.5元/平方米、溢价率9.38%、环比+0.29pct；商服类楼面均价3018元/平方米、溢价率1.48%、环比-0.03pct

• 行情回顾：上周A股申万一级房地产指数下跌1.81%，沪深300下跌1.01%，房地产跑输0.8pct；港股恒生物业服务及管理指数上涨4.06%，恒生综合指数上涨3.19%，物业指数跑赢0.87pct

• 个股表现：A股涨幅居前为福星股份（+5.12%）、栖霞建设（+1.87%）、中国国贸（+0.87%）；港股为绿景中国地产（+10.16%）、深圳控股（+7.41%）、太古地产（+7.35%）；物业为雅生活服务（+10.71%）、融创服务（+8.75%）、恒大物业（+7.58%）

论述逻辑

• 政策链条：国务院公积金条例修订（提取情形6→9种、缴存记录全国互信互认、公积金可购政策性金融债）+上海“沪八条”（首付提取扩至新房现房、提取频次放宽至每年一次、契税/车位纳入、外环外二套首付20%→15%、以旧换新最高8万元补贴）→本周政策力度显著升级→全国性增量政策预期再升温

• 基本面链条：新房累计同比-6.4%仍在磨底，但结构上一线城市近四周同比+10.5%率先转正、三线城市同比-16.8%继续走弱；二手房累计同比+4.3%且挂牌量指数环比-1.9%，显示存量房市场相对健康

• 供给端链条：14城可售面积同比-11.03%、去化周期18.27个月；土地市场近四周住宅类成交/供应比0.73、溢价率9.38%环比抬升，供需两端均处于政策观察窗口

• 结论：政策加码预期+基本面磨底背景下，报告维持房地产行业“强于大市”评级

关键展望

• 报告判断本周政策力度显著升级后，全国性增量政策预期再升温

• 行业投资评级维持“强于大市”

• 风险提示：政策不及预期、行业销售不及预期、收储进度不及预期、市场情绪极端避险

• 报告为周度跟踪报告，未给出具体的个股目标价或明确的时间窗口预测

推荐标的

• 行业层面：房地产行业投资评级“强于大市”（维持），逻辑为政策力度显著升级、全国性增量政策预期再升温

• 个股层面：报告未明确给出推荐标的及个股评级/目标价；文中提及的福星股份、栖霞建设、中国国贸、绿景中国地产、深圳控股、太古地产、雅生活服务、融创服务、恒大物业仅为上周涨跌幅统计，不构成评级推荐