2026-10-12 · 国泰海通证券 · 公司/行业基本面

国泰海通证券核心资产溢价凸显，行业投资转向深耕

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摘要

2026 年 1-3Q 全国 355 个样本城市土地市场量缩价升：供应建面 55567 万平方米，同比下滑 13.0%；成交建面 36146 万平方米，同比下滑 25.2%；成交金额 12483 亿元，同比下滑 21.0%；成交楼面均价 3454 元/平方米，同比上升 5.5%。结构上一线城市供需扩容，供应与成交建面均为 1146 万平方米，同比分别+13.1%和+25.1%，平均溢价率 15.7%、同比提升 3.1pct；二线、三四线成交则分别同比下滑 32.8%和 24.0%。核心城市热度稳固，全国 TOP20 城市宅地出让金占全国比重 60%，较 2025 年全年提升 8 个百分点，上海/广州/深圳/杭州平均溢价率分别为 13.5%/17.1%/53.3%/28.6%。房企端 11 家权益拿地金额过 100 亿的重点房企中 9 家为央国企，越秀地产、国贸地产拿地强度超 70%，其余房企整体拿地强度同比回落。报告认为核心资产溢价凸显、行业投资转向深耕，行业将迈入格局和盈利稳定、蓝筹基本面持续优化阶段，当前 AH 房地产板块总市值与行业经济地位不匹配，维持行业增持评级，推荐保利发展、招商蛇口、金地集团、中国海外发展、龙湖集团及华润万象生活等物业类标的。风险为政策不及预期和基本面下行。

主要观点

供给端整体收缩、一线逆势扩容：2026 年 1-3Q 全国样本城市土地供应建面 55567 万平方米，同比下滑 13.0%，其中一线供应 1146 万平方米同比+13.1%，二线、三四线分别 10647、43775 万平方米，同比-23.7%、-10.5%。

成交端量缩价升：土地成交建面 36146 万平方米，同比下滑 25.2%；成交金额 12483 亿元，同比下滑 21.0%；成交楼面均价 3454 元/平方米，同比上升 5.5%；平均溢价率 4.1%，同比下降 0.8pct。

一线城市供需两端同步扩容：成交建面 1146 万平方米，同比+25.1%；成交金额 3378 亿元，同比+21.3%。

非核心梯队同步收缩：二线成交建面 7798 万平方米、同比-32.8%，成交金额 4244 亿元、同比-36.9%；三四线成交建面 27202 万平方米、同比-24.0%，成交金额 4861 亿元、同比-22.8%。

楼面均价分化：一线 29454 元/平方米、同比-3.1%；二线 5442 元/平方米、同比-6.0%；三四线 1787 元/平方米、同比+1.5%。

一线溢价率持续抬升：全国平均溢价率 4.1%、同比-0.8pct；一线 15.7%、同比+3.1pct；二线 7.4%、同比-1.7pct；三四线 2.7%、同比-0.7pct。

核心城市土拍热度稳固：全国 TOP20 城市宅地出让金占全国比重 60%，较 2025 年全年提升 8 个百分点；上海/广州/深圳/杭州分别成交 71 宗/50 宗/11 宗/94 宗，平均溢价率 13.5%/17.1%/53.3%/28.6%。

央国企占据绝对主导：重点房企中 11 家 2026 年 1-3Q 权益拿地金额过 100 亿，其中 9 家为央国企（中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、建发房产、中国金茂、越秀地产、保利置业、国贸地产），另有绿城中国 1 家混合所有制企业、滨江集团 1 家民企。

拿地强度分化：以权益拿地金额/权益销售金额衡量，越秀地产、国贸地产超过 70%，保利发展、华润置地、绿城中国、建发房产、滨江集团超过 40%，其他房企整体拿地强度同比下滑。

头部房企销售与拿地分化明显：保利发展 1-3Q2026 全口径销售 1812 亿元、同比-10.2%，新增土地货值 1430 亿元、同比+24.5%；华润置地销售 1646 亿元、同比+6.6%，新增货值 1381.6 亿元、同比+52.3%；招商蛇口新增货值同比-46.1%。

投资建议：看好行业迈入格局和盈利稳定、蓝筹基本面持续优化阶段，当前 AH 房地产板块总市值水平与行业在经济中所处地位不匹配，行业评级增持。

风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。

论述逻辑

2026 年 1-3Q 全国样本城市供应建面 55567 万平方米（-13.0%）、成交建面 36146 万平方米（-25.2%）、成交金额 12483 亿元（-21.0%）同比双降 → 但结构上一线城市供需扩容（供应 1146 万平方米、+13.1%；成交 1146 万平方米、+25.1%），二线、三四线同步收缩 → 一线平均溢价率升至 15.7%（+3.1pct），TOP20 城市宅地出让金占比升至 60%（较 2025 年全年+8 个百分点），上海/广州/深圳/杭州溢价率 13.5%/17.1%/53.3%/28.6% → 核心资产溢价凸显，土地投资转向核心城市深耕 → 房企端 11 家权益拿地过百亿者中 9 家为央国企，越秀地产、国贸地产拿地强度超 70%，整体拿地强度回落、格局向央国企集中 → 报告据此判断行业迈入格局和盈利稳定、蓝筹基本面持续优化阶段，当前 AH 板块总市值与行业经济地位不匹配 → 维持行业增持评级，按开发、商住、物业、文旅四类推荐标的。

关键展望

报告盈利预测基于 2026/10/08 收盘价：保利发展 2026E/2027E EPS 为 0.25/0.29 元、对应 PE 23.08/19.90；中国海外发展 2026E/2027E EPS 为 1.21/1.30 元、对应 PE 9.63/8.96；华润万象生活 2026E/2027E EPS 为 1.91/2.09 元、对应 PE 16.80/15.36。