瑞银：香港地产：住宅市场复苏动能减弱

原标题：Signs of slowing on Middle East conflict: The missing “Little Spring” for Hong Kong’s residential market

摘要

瑞银报告指出，香港住宅市场复苏动能已出现减弱迹象，新盘销售率下降（深水湾和云景仅65%/61%，此前近100%），即将推出的项目认购倍数低于市场出清水平（Sino的LA MIRABELLE、Henderson的Chester、Wang On的Connext分别仅18x/26x/5x，低于30x）。一二手成交量均跌至春节前水平以下。在中东冲突背景下，瑞银分析两种情景：5周中断情景下，油价年底80美元/桶，美联储继续降息50bp，住宅价格偏向此前预测的高端（2026年+10%）；2个月中断情景下，油价均值100美元/桶，美联储不降息，房价仅涨5%（低端），意味着年内无进一步上涨。若美联储加息，房价将逆转下跌。此外，大规模资金流入香港尚未出现，写字楼租金复苏（瑞银预测2026年+3%-5%）可能受短期负面影响，零售业面临高油价、高基数、价格敏感度上升等压力。推荐净现金、高股息、有回购潜力的个股，谨慎对待高估值高杠杆个股。

主要观点

• 香港住宅市场复苏动能减弱，新盘销售率下降：深水湾和云景仅65%/61%，而此前近100%。
• 即将推出的项目认购倍数低于市场出清水平：Sino的LA MIRABELLE 18x、Henderson的Chester 26x、Wang On的Connext 5x，均低于瑞银估计的30x。
• 一二手成交量已跌至春节前水平以下。
• 利率前景不确定，更多购房者采取观望态度。
• 5周中断情景：瑞银预测油价年底80美元/桶，美联储继续降息50bp，香港住宅价格偏向此前预测高端（2026年+10%）。
• 2个月中断情景：瑞银预测油价均值100美元/桶，美联储不降息，香港房价仅涨5%（低端），意味着年内无进一步上涨。
• 若美联储加息，香港住宅价格将逆转下跌。
• 大规模资金流入香港尚未出现：1个月HIBOR从1.95%反弹至2.4%，美元/港元汇率偏向弱端7.82-7.84，暗示短期资金外流。
• 写字楼租金复苏（瑞银预测2026年+3%-5%）可能受短期负面影响，IPO活动可能放缓，金融机构可能冻结扩张计划。
• 零售业面临压力：高油价减少高消费过夜游客（2025年过夜游客占46%，人均消费至少是内地同日游客的225%）；本地消费外流（去年3-9月赴日旅游因地震下降12%，价格敏感度上升，美元走强）。
• 零售商面临利润率压力，预计进一步零售租金下调以维持出租率。

论述逻辑

报告从香港住宅市场近期销售数据（销售率下降、认购倍数不足）出发，指出复苏动能减弱。结合中东冲突导致的不确定利率和油价前景，通过两种情景（5周中断 vs 2个月中断）量化对房价的影响，并指出美联储加息将导致房价下跌。进而分析资金流向（HIBOR、汇率）显示大规模资金尚未流入，写字楼和零售市场也面临负面冲击。最后基于上述分析，提出选股偏好。

关键展望

• 5周中断情景：油价年底80美元/桶，美联储降息50bp，房价偏向+10%高端。
• 2个月中断情景：油价均值100美元/桶，美联储不降息，房价仅+5%低端。
• 若美联储加息，房价将逆转下跌。
• 报告未明确给出其他未来验证点或时间窗口。

推荐标的

• 相对偏好（净现金、高股息、有回购潜力）：CK Asset、Sino Land、Swire Properties、Kerry、Hang Lung。
• 谨慎（高估值、高净杠杆）：NWD、Henderson、SHKP、MTRC、Wharf REIC。

关键图表

Figure 1: The sell-through rate of new residential projects has recently declined