2026-10-15 · 国内研报 · 宏观策略

中金公司穿越低息周期日本REITs投资手册

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摘要

日本REITs（J-REITs）市场作为亚洲规模最大的REIT市场，已进入基本面修复、利率正常化与央行退出托底并行的再平衡阶段。报告指出，J-REITs市场历经二十余年周期，形成了成熟的制度框架与多元化资产结构，头部产品依托强Sponsor资源实现持续扩张。当前市场估值已计入较多利率上行预期，P/NAV折价至0.84倍，但配置时点仍需等待长端利率趋稳、NOI改善持续兑现及外资流入等信号共振。若长端利率加速上行或央行存量处置超预期，折价可能延续。

主要观点

日本REITs市场规模位居亚洲第一，全球第三，截至2026年6月规模约969亿美元。

J-REITs底层资产以办公为主，逐步向物流、住宅、酒店等多元业态扩展。

日本央行已停止新增购买J-REITs，并计划温和处置存量持仓。

当前J-REITs估值处于历史折价区间，P/NAV约为0.84倍。

无风险利率上行导致J-REITs收益率利差收窄，截至2026年6月末利差降至240bps。

外资是J-REITs市场重要的边际定价力量，2026年6月成交占比达72.2%。

论述逻辑

日本REITs市场定价逻辑已从单纯的低利率驱动转向利率、基本面与资金流的综合博弈。制度标准化与Sponsor资源支持构成了市场长期扩容的基础，而央行托底政策在危机中发挥了稳定器作用。随着货币政策正常化，无风险利率上行压缩了收益率利差，导致估值承压。未来市场表现取决于租金增长能否覆盖融资成本上升，以及长端利率波动趋稳后，基本面改善与外资流入能否形成共振以修复估值折价。