夏亦丰 许佳璐 行业研究 行业定期 房地产行业第18周周报：新房成交同比由正转负，二手房成交同比增幅扩大，深圳进一步优化限购和公积金贷款政策

摘要

截至第18周末，13城新房库存面积同环比均上涨，去化周期达21.0个月。 土地市场方面，第17周百城土地成交量呈现环比量价齐涨但同比量价齐跌，溢价率同环比均上升至9.7%。 政策端，4月28日政治局会议将房地产定调由“着力稳定”调整为“努力稳定”，且深圳自4月30日起进一步放松限购套数及大幅提高公积金贷款额度。 投资建议方面，报告维持行业“强于大市”评级，预计多数房企在2026年可能筑底，建议关注基本面稳定的核心城市房企、小而美房企以及积极探索新消费场景的商业地产公司。

主要观点

• 第18周新房成交面积同环比均由正转负，市场动能有所减弱。

• 二手房成交面积环比降幅扩大，但同比增幅显著扩大。

• 新房库存面积同环比均上涨，去化周期环比下降、同比上涨。

• 土地市场成交量环比量价齐涨、同比量价齐跌，溢价率同环比均上涨。

• 房地产行业国内债券发行量环比下降，但同比大幅上涨。

• 房地产板块相对收益有所上升，绝对收益达3.8%。

• 政治局会议房地产表述由此前的“着力稳定”调整为“努力稳定”，体现对稳定市场的态度与过程。

• 深圳进一步优化限购与公积金贷款政策，户籍家庭限购套数增加，公积金最高可贷额度大幅提升。

• 广州发布新政促进房市平稳，包括提高公积金贷款额度上限及推行“卖旧买新”补贴。

论述逻辑

• 新房与二手房成交表现分化叠加库存去化周期拉长，反映出局部地区阶段性回暖走势可能存在不确定性。

• 中央定调由“着力稳定”转为“努力稳定”，叠加深圳、广州等地宽松政策密集出台，表明稳定房地产市场仍是主基调且政策将更加侧重落地性。

• 基于多数房企2025年计提减值较多且2026年可能筑底的预判，报告认为2027年板块利润率有望回升，从而在四季度带动市场对27E估值的改观。

关键展望

• 5月需密切关注部分一线城市楼市阶段性回暖行情能否延续，后续走势取决于库存去化情况及价格是否企稳。

• 预计多数房企在2026年可能筑底，2027年板块利润率和业绩可能会回升，有望带来今年四季度市场对27E估值的改观。

• 风险提示：政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

推荐标的

• 建议关注基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团、中国金茂。

• 建议关注连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。

• 建议关注积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。