金晶 肖依依 周卓君 投资策略 市场策略 2026年下半年展望：总量无弹性关注结构，分化和政策是重点

摘要

国盛证券发布2026年下半年房地产行业策略报告指出，全国楼市自2021年触顶后进入长坡下行周期，中期走势趋近于L型，当前行业基本面仍在左侧逼近拐点但尚未真正到达。 2026年上半年新房销售总面积4亿方（同比-11.6%），销售金额3.8万亿元（同比-13.6%），成交总量再下一个台阶；土地市场300城宅地出让金降至5000亿元（同比-32.9%），呈现“缩量提质、点状高热”与向核心城市集中的格局。 政策端上半年呈现“一线小政策不断、无大政策”特征，中央以“去库存”为主线的收储与收地实际推进仍偏慢，核心堵点在于租金难以覆盖资金与运营成本。 商业地产方面呈现K型分化，客单价敏感与业态洗牌加剧。 投资建议上，地产板块自2024年9月起已提前走右侧震荡，个股适合底仓配置，建议重点关注商业运营派龙头华润置地、具备穿越周期能力的优质国央企开发商及轻资产中介与物业标的。

主要观点

• 2026年上半年全国商品房销售总量再下一个台阶，面积回落至2009年水平，金额回落至2014年水平。

• 新房供应端受拿地低迷约束无法长期跟上，导致销售缺乏总量弹性，有供应月份偏强、无供应月份偏弱。

• 二手房成交量维持相对高位但呈现城市间极度分化，价格下行使二手房交易总金额持续承压。

• 土地市场量金齐缩，300城宅地成交建面创近16年新低，出让金高度向核心城市集中。

• 新房狭义库存去化周期处于偏高区间，二三线城市大幅高于警戒线，去库存需要很长时间。

• 样本房企P/S估值中枢较2025年底呈下行趋势，部分优质传统房企在P/S视角下存在低估。

• 存量商品房收储推进偏慢，核心堵点在于多方利益难平衡且租金回报率难以覆盖综合成本。

• 专项债收回收购闲置土地进度较2025年放缓，结构上以涉宅用地和三线城市为主。

• 商业消费延续K型分化与客单价敏感趋势，传统服装与中式餐饮承压，户外运动与潮流数码相对活跃。

• 楼市大趋势趋近L型走势，2026年年内较难出现“大政策”，更多依赖多部门政策协同破局。

论述逻辑

• 报告首先从2026年上半年新房销售、二手房成交、土地供求、狭义库存去化周期及房企出清等基本面维度展开论证，指出新房受推盘供应约束且销售总量再下台阶，库存处于偏高区间，行业大中小三周期持续向下。

• 随后梳理一线小政策与中央“去库存”顶层设计，结合再贷款与专项债落地数据，证明收储与收地因“算不过来账”和财政压力导致推进偏慢，无法单靠供给端手段快速扭转基本面。

• 结合商业地产与REITs市场运行展现的K型分化现实，推导出行业短期内总量无弹性，中期走向趋近于L型并逼近拐点。

• 最终得出结论：AH地产板块虽自2024年9月提前进入右侧宽幅震荡，但缺乏beta稳定性，投资策略应从博弈总量转向聚焦具备商业运营护城河、轻资产抗周期属性及核心区布局的优质个股结构性机会。

关键展望

• 2026年全年新房销售预计同比负增长，下半年受基数较低影响同比跌幅有望收窄，成交总量再下一个台阶。

• 土地市场在低基数下全年成交仍将同比下一个台阶，下半年成交同比跌幅收窄。

• 政策层面预计2026年年内较难出台“大政策”，仍将维持货币财政宽松、推进收储收地及一线城市小幅放松。

• 商业消费2026年下半年总量维持谨慎，奢侈品市场全年预计实现小个位数增长。

推荐标的

• 华润置地：商业地产与开发综合龙头，多元化经营首选标的，当前具备极强资管运营赋能与穿越周期能力。

• 贝壳：二手房交易链条中的轻资产中介龙头，穿越周期能力强，为轻资产中介赛道首选标的。

• 我爱我家：A股中介次选映射标的。

• 华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业：偏分红属性的轻资产物业板块优质公司，板块以跟涨为主。

• 建发国际集团、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产（H股）：融资顺畅成本低、布局聚焦重点城市主城区、历史包袱相对较轻的H股稳健开发商龙头。

• 滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份（A股）：基本面扎实、融资通畅且聚焦核心城市的A股重点开发商标的。

• 太古地产：占据高端消费核心场景的头部商业地产运营商。

• 华夏华润商业资产REIT（华夏华润消费REIT）、华夏大悦城商业REIT：消费REITs中兼顾高出租率与租金增长潜力的重点关注产品。