2026-09-26 · 国内研报 · 公司/行业基本面

光大证券房地产(地产开发)行业光大核心城市房地产销售跟踪(2026年8月)：1 8月光大核心15城二手住宅成交面积占比69%

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摘要

光大证券跟踪2026年8月核心城市房地产销售高频数据，维持房地产行业“增持”评级。新房方面，8月光大核心30城商品住宅（不含保障）成交金额2,050亿元，同比-4.3%、环比-8.7%；1-8月累计成交金额1.86万亿元，同比-8.9%，累计成交均价23,663元/㎡，同比-0.8%，其中北上广深杭蓉累计成交金额9,651亿元（同比-9.7%）、均价同比+5.2%，二线24城均价同比-2.6%。 1-8月30城累计成交面积7,840万㎡（同比-8.2%）、累计成交套数630,186套（同比-9.3%）。二手房方面，8月核心15城二手住宅成交面积1,407万㎡，同比+7.4%，成交套数143,778套，同比+6.7%；1-8月累计成交面积11,857万㎡（同比+1.8%）、成交套数1,223,115套（同比+2.3%），但累计成交均价19,556元/㎡，同比-10.3%。报告援引住建部表态：二手房交易占比（按面积）从2020年的27%提高到2025年的46%，2026年1-8月达52%，超过50%标志着进入存量时代；核心15城1-8月二手住宅成交金额/成交面积/成交套数占比分别为61.7%/68.8%/73.8%，北京/上海/广州/深圳成交面积占比为77.6%/82.5%/61.6%/62.5%。投资逻辑上，一揽子政策持续落地、城市分化加深，信用优势明显、融资成本较低的龙头央国企地产将持续受益于竞争结构优化、行业集中度加速提升，报告沿稳健央国企、存量运营与公募REIT、物业服务三条主线给出推荐。风险涵盖政策宽松推进不及预期、市场需求不及预期、房价下行超预期、房企信用风险、项目竣工不及预期等。

主要观点

8月光大核心30城商品住宅（不含保障）成交金额2,050亿元，同比-4.3%、环比-8.7%；1-8月累计成交金额1.86万亿元，同比-8.9%

新房市场城市分化：8月北上广深杭蓉成交金额1,069亿元（同比-3.4%），二线24城980亿元（同比-5.3%）；1-8月北上广深杭蓉累计9,651亿元（同比-9.7%），二线24城8,900亿元（同比-8.1%）

8月30城新房成交面积868万㎡，同比-5.8%；1-8月累计成交面积7,840万㎡，同比-8.2%，其中北上广深杭蓉同比-14.2%，二线24城同比-5.6%

8月30城新房成交套数70,373套，同比-7.0%；1-8月累计成交套数630,186套，同比-9.3%，其中北上广深杭蓉同比-15.9%，二线24城同比-6.4%

新房价格结构分化：8月30城成交均价23,607元/㎡（同比+1.6%、环比-4.3%）；1-8月累计均价23,663元/㎡（同比-0.8%），其中北上广深杭蓉42,956元/㎡（同比+5.2%），二线24城15,913元/㎡（同比-2.6%）

二手房成交金额：8月核心15城二手住宅成交金额2,730亿元，同比-2.1%；1-8月累计2.32万亿元，同比-8.6%，其中北上广深杭蓉16,540亿元（同比-6.0%），余下9城6,648亿元（同比-14.7%）

8月核心15城二手住宅成交面积1,407万㎡，同比+7.4%、环比-7.2%；1-8月累计成交面积11,857万㎡，同比+1.8%，其中北上广深杭蓉5,758万㎡（同比+2.6%），余下9城6,099万㎡（同比+1.1%）

二手房量增价跌：8月15城二手住宅成交套数143,778套（同比+6.7%），成交均价19,406元/㎡（同比-8.8%、环比+0.8%）；1-8月累计成交套数1,223,115套（同比+2.3%）、累计均价19,556元/㎡（同比-10.3%），余下9城均价同比-15.6%

存量时代确立：住建部表示二手房交易占比（按面积）从2020年的27%提高到2025年的46%，2026年1-8月达52%，超过50%标志着进入存量时代；1-8月全国二手房交易网签面积5.49亿平方米（同比+10.6%），同期新建商品房销售面积4.99亿平方米（同比-12.1%）

2026年1-8月核心15城二手住宅成交金额/成交面积/成交套数占比分别为61.7%/68.8%/73.8%，同比+0.2pct/+2.9pct/+3.1pct；北京/上海/广州/深圳成交面积占比77.6%/82.5%/61.6%/62.5%，同比-1.4pct/+4.2pct/+1.7pct/+2.4pct

政策端从2025年7月中央城市工作会议、《“十五五”规划建议》、2025年12月中央经济工作会议到2026开年《求是》集中刊文，明确改善和稳定房地产预期；供给侧逐步出清下，信用优势明显、融资成本较低的龙头央国企地产持续受益于竞争结构优化，行业集中度将进一步加速提升

报告提示多维风险：政策宽松推进不及预期、市场需求不及预期、房企信用风险、房价下行超预期、项目竣工不及预期、多元化业务经营不佳，以及物业板块人工成本刚性上涨、增值服务拓展、关联方依赖与外包风险

论述逻辑

高频量价跟踪 → 存量时代判断 → 政策催化确认 → 三条选股主线：报告先以普睿数据跟踪光大核心30城新房与15城二手房逐月量价，发现新房1-8月成交金额/面积/套数同比-8.9%/-8.2%/-9.3%全面下滑，二手房面积/套数同比+1.8%/+2.3%正增长但均价同比-10.3%；再结合住建部“二手房面积占比2026年1-8月达52%、超过50%进入存量时代”的表态及核心15城二手占比61.7%/68.8%/73.8%、一线占比77.6%/82.5%/61.6%/62.5%的数据，确立市场进入存量时代的核心判断；随后梳理中央城市工作会议、《“十五五”规划建议》、中央经济工作会议与《求是》刊文等政策信号，推演一揽子政策落地将推动高能级城市“止跌回稳”、供给侧出清加速集中度提升；最终落到稳健央国企、存量运营与公募REIT、物业服务三条投资主线并提示风险。