夏亦丰 许佳璐 行业研究 行业点评 关于深圳“清调供”模式创新实践及政策效能点评：深圳城市更新的新突破来了

摘要

深圳首创“清调供”模式，针对停滞或烂尾的城市更新项目提出“清退、调整、供应”三步走的纾困盘活机制，旨在归零历史债务风险并由新主体接盘。 2026年3月深圳出台城市更新新规，取消未批项目的保障房配建要求并允许灵活下调土地移交率，进一步为开发主体减负。 首例“清调供”项目已落地南山区大新村，原恒大旗下项目或由华润置地接盘，标志着政策进入实操阶段。 截至2025年末，深圳已批规划项目平均土地移交率约40.3%，且已有38个项目被调出或清退。 2026年深圳筛选出104个城市更新攻坚项目重点推进，计划固定资产投资额达1680亿元，南山区投资目标最高为295亿元。 近期福田区房屋征收补偿方案显示，货币补偿标准约为房屋评估价的1.6倍，均值达673万元，且货币化安置已成为可选项，若广泛运用将对稳定楼市产生积极影响。 中银国际维持房地产行业“强于大市”评级，预计2026年深圳将迎来城市更新项目重启的小高峰，建议关注华润置地等主流房企。

主要观点

• 深圳提出“清调供”三步走模式，系统纾困停滞或烂尾类城市更新项目。

• 2026年3月深圳城市更新新规原则上取消未批项目的保障房配建，并允许灵活核定土地移交率。

• 首例“清调供”项目落地南山区大新村四港片区，原实施方为恒大全资子公司，华润置地或成新实施主体。

• 截至2025年末，深圳已批规划项目平均土地移交率约40.3%，已有38个项目被计划调出/失效/清退。

• 2026年深圳计划推进104个城市更新攻坚项目，固定资产投资目标达1680亿元，南山区目标最高为295亿元。

• 福田区发布12份房屋征收补偿决定书，提供产权调换（1:1.2）或货币补偿两种方式，货币补偿均值约673万元。

• 福田区货币补偿总额基本为被征收房屋评估价值的1.6倍左右，对稳定楼市或产生积极影响。

• 深圳5月新房成交2819套同比增长37%，二手房成交5534套同比增长18%，同比增速均由负转正。

• 维持房地产行业“强于大市”评级，预计2026年深圳将迎来城市更新项目重启的小高峰。

论述逻辑

• 深圳发布“清调供”模式及城市更新新规（取消部分保障房配建、灵活下调土地移交率） → 为停滞项目提供政策纾困通道，实现权责清晰与风险隔离 → 首例项目在南山区落地并由新主体接盘启动实操 → 城市更新推进节奏有望加快 → 叠加货币化安置广泛运用推升楼市成交 → 预计2026年迎来城市更新重启小高峰并利好相关布局房企。

关键展望

• 预计2026年深圳将迎来一波城市更新项目重启的小高峰。

• 货币化安置如果能更多运用，或对稳定楼市也产生一定的积极影响。

推荐标的

• 建议优先关注在深圳有城市更新业务布局的主流重点房企：华润置地、招商蛇口、保利发展、保利置业、中国海外发展。