2026-09-09 · 华泰证券 · 公司/行业基本面

香港房地产行业月度跟踪：8月香港住宅继续处在量价观察期

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摘要

8月香港住宅成交量延续同比调整但房价环比反弹：新房私人住宅成交合约927份（环比+21%、同比-48%），二手房成交2715份（环比-19%、同比-17%），8月末中原城市领先指数环比+1.4%（7月-0.6%），止住下跌趋势并一度创年内新高。团队延续判断，短期仍需观察房价走势，基于持续优化的库存数据，倾向于认为7-8月市场表现（尤其房价）仅为短期波动，若美联储加息预期缓和、港股表现改善，房价或重回2-3年周期的温和上涨通道。租金端，7月私人住宅租金指数环比+0.8%继续刷新历史新高，70平以下平均租金收益率3.20%与房贷利率3.25%几乎持平。北部都会区迎来里程碑：8月24日中海地产、招商局置地、华润置地、中旅投资、京东、信和置业以总价10.3亿港币、楼面价1932港币/平方呎获取洪水桥/厦村首个“片区开发”试点项目，项目总投资168亿港币，叠加6月新田科技城收地117万平、7月《北部都会区发展条例草案》刊宪，北都发展有望提速。商业地产延续改善：2Q26香港GDP同比+4.3%、7月零售销货价值同比+4.5%（奢侈品+19.8%）、1-7月IPO融资规模同比+155%，7月写字楼租金连续第4个月环比上涨（+0.05%）、同比接近回正。报告维持房地产开发与房地产服务行业“增持”评级，阶段性更看好租金迎来拐点、股息率更具吸引力的持有类房企，重点推荐太古地产、新鸿基地产、领展房产基金、港铁公司。

主要观点

8月香港住宅成交量延续同比调整但房价环比反弹：新房成交合约927份，环比+21%、同比-48%；二手房成交2715份，环比-19%、同比-17%。

8月末中原地产领先指数月环比+1.4%（7月-0.6%），止住下跌趋势并一度创出年内新高。

短期仍需观察房价走势；基于持续优化的库存数据，倾向于认为7-8月市场表现（尤其房价）仅为短期波动，后续若美联储加息预期缓和、港股表现改善，或推动房价重回2-3年周期的温和上涨通道。

7月私人住宅租金指数环比+0.8%继续刷新历史新高，70平以下私人住宅平均租金收益率3.20%，与房贷利率3.25%几乎持平。

北部都会区首个“片区开发”试点项目落地：8月24日中海地产、招商局置地、华润置地、中旅投资、京东、信和置业联手获取洪水桥/厦村项目，总价10.3亿港币，未采取价高者得的传统招标模式，楼面价1932港币/平方呎，体现产业优先政策导向。

片区项目总投资168亿港币，计划建设集现代物流、住宅及社区商业配套的项目，预计提供6000个就业职位；今年以来北都持续推进收地（6月新田科技城收地117万平）与立法（7月《北部都会区发展条例草案》刊宪，处于立法会审议阶段）。

宏观与前端指标延续改善：2Q26香港GDP同比+4.3%、1H26累计+5.1%，26年GDP增长目标从2.5%-3.5%上修至3.5%-4.5%；7月零售业销货价值同比+4.5%（奢侈品+19.8%），高端零售复苏强于必选消费；1-7月IPO融资规模同比+155%。

商业地产租金筑底：7月零售/写字楼/工厂大厦租金指数分别环比持平/+0.05%/+0.1%，同比-3.2%/-0.1%/-1.0%，写字楼租金连续4个月环比上涨、同比接近回正。

维持房地产开发、房地产服务行业“增持”评级，维持对香港市场占比高的港资房企的推荐，阶段性更看好受住宅量价波动影响较小、租金表现逐步迎来拐点、股息率更具吸引力的持有类房企。

新鸿基地产FY1H26营收527亿港币（同比+32%）、核心归母净利润122亿港币（同比+17%），团队上调目标价至164.37港币（前值111.51港币），NAV 6351亿港币、折让由30%收窄至25%。

港铁公司1H26股东应占净利润159亿港元（同比+106%）超出预期（85亿港元），其中物业发展利润122亿港元（同比+121%），住宅项目交付提速支撑业绩，目标价微调至35.1港元；中长期资本开支压力或制约估值进一步修复。

论述逻辑

8月量价数据（成交同比调整、中原领先指数环比+1.4%止跌反弹）→ 结合持续优化的库存数据，判断7-8月市场表现仅为短期波动，若美联储加息预期缓和、港股表现改善，房价或重回2-3年周期的温和上涨通道 → 租金指数续创新高、70平以下租金收益率3.20%与房贷利率3.25%几乎持平，构成量价观察期的参照系 → 宏观与前端指标改善（2Q26 GDP+4.3%、7月零售+4.5%、奢侈品+19.8%、1-7月IPO融资+155%）→ 推动商业地产租金筑底，写字楼租金连续4个月环比上涨、同比接近回正 → 北都首个片区开发项目落地（总价10.3亿港币、总投资168亿港币）叠加收地与立法推进，有望为房企带来增量业务机会 → 维持港资房企推荐，阶段性偏好受住宅量价波动影响小、租金迎来拐点、股息率更具吸引力的持有类房企 → 重点推荐太古地产、新鸿基地产、领展房产基金、港铁公司。