林正衡 陈慎 行业研究 行业深度 1H26土地市场总结：“K形分化”中的土地市场

摘要

然而，销售端的“K形分化”已蔓延至土地市场，核心城市热点地块竞争激烈，一线城市溢价率同比攀升8.2个百分点至19.8%。 随着北上广深杭五大核心城市宅地供应逐步放量，5至6月土地市场出现“点状高热”，部分地块溢价率突破50%。 头部城市呈现“缩圈”态势，成交金额破百亿的城市减少至14个，但TOP10城市集中度提高至46%，溢价率达14.8%遥遥领先。 报告认为当前主流地产股估值重回历史低位，创造了较好的布局窗口，维持房地产开发与房地产服务行业的“增持”评级，看好深度布局新兴产业的一线和强二线城市率先复苏。

主要观点

• 销售端的“K形分化”蔓延至土地市场，一线城市溢价率大幅攀升8.2个百分点至19.8%。

• 5-6月核心城市供地放量引发“点状高热”，有18宗地块溢价率超30%，部分地块溢价率突破50%。

• 头部城市出现“缩圈”，成交金额大于100亿元的城市仅14个，TOP10城市集中度提高至46%。

• 头部城市成交溢价率遥遥领先，TOP10城市溢价率同比上升0.5个百分点至14.8%。

• 地方国企拿地份额同比提升15个百分点至47%，TOP10房企拿地份额升至57%创2020年以来新高。

• 头部房企拿地高度聚焦五大核心城市，杭州、上海、广州、深圳、北京占到TOP10房企权益拿地金额的77%。

• 保利置业在城市能级和地块质量方面提升最显著，楼面价同比增210%，溢价率达86%。

• 主流地产股估值重回历史低位，华泰证券维持房地产开发与房地产服务行业“增持”评级。

论述逻辑

• “严控增量”政策基调导致全国涉宅用地供应量减少，叠加房企拓储谨慎，进而引发全国土地供求双弱。

• 主流房企谨慎且趋同的拿地战略促使预算高度倾斜核心城市，核心城市供地放量后引发激烈竞争，造成局部“点状高热”。

• 资金与拿地高度聚焦导致头部城市与头部房企的集中度持续提升，进一步加剧了土地市场的“K形分化”。

• 主流地产股估值重回历史低位，结合对核心城市率先复苏的预期，创造了较好的布局窗口。

关键展望

• 若下半年核心城市供地增加，头部房企拿地强度或将有所修复，但谨慎聚焦的拿地战略大概率延续。

• 土地市场的“K形分化”趋势将持续演绎。

• 继续看好深度布局新兴产业的一线和强二线城市率先复苏。

推荐标的

• 推荐龙湖集团（960 HK），评级买入，目标价12.94港元。

• 推荐城投控股（600649 CH），评级买入，目标价6.70元。

• 推荐招商蛇口（001979 CH），评级买入，目标价12.02元。

• 推荐新城控股（601155 CH），评级买入，目标价19.63元。

• 推荐招商积余（001914 CH），评级买入，目标价14.25元。

• 推荐越秀地产（123 HK），评级买入，目标价5.73港元。

• 推荐绿城中国（3900 HK），评级买入，目标价9.92港元。

• 推荐建发股份（600153 CH），评级买入，目标价12.42元。

• 推荐滨江集团（002244 CH），评级买入，目标价11.66元。

• 推荐建发国际集团（1908 HK），评级买入，目标价18.40港元。

• 推荐华润置地（1109 HK），评级买入，目标价38.54港元。

• 推荐中国海外发展（688 HK），评级买入，目标价14.72港元。

• 推荐中国金茂（817 HK），评级增持，目标价1.60港元。