高盛：亚太数据中心：2026年数据中心企业日——关键要点

原标题：Data Center Corporate Day 2026 — Key Takeaways

摘要

高盛于2026年3月31日在新加坡举办亚太数据中心企业日，共设3场小组讨论并邀请8家公司参与。报告指出，亚太地区数据中心需求强劲，未来3-5年需求可见性受云采用、企业数字化及AI推理早期应用支撑。电力可用性和电网接入是主要供应瓶颈，而非土地或资金，这导致需求溢出至印度等电力更充裕的市场。融资依然充裕，但承销纪律至关重要，投资者关注长期基础设施类现金流。关键风险包括电力成本、供应链约束及执行风险。报告覆盖了Keppel Ltd、Keppel DC REIT、GDS Holdings、VNET Group等公司，均给予买入评级。

主要观点

• 亚太数据中心需求强劲：小组认为亚太是增长最快的地区，未来3-5年需求可见性受云采用、企业数字化及大量数字原生人口支撑，AI推理用例仍处于早期阶段。领先指标包括客户承诺期延长和合同条款对业主更有利。
• 小组普遍拒绝AI“泡沫”论：认为应用层可能存在局部狂热，但底层计算、连接和数据中心基础设施的需求是持久的。
• 供应过剩风险有限：电力可用性和电网接入是主要瓶颈，而非土地或资金。这一约束推动需求溢出至印度等电力更充裕的新兴亚洲市场。
• 新加坡仍是结构性受限的高价值市场：新供应稀缺，强化了现有平台的稀缺价值和定价权。拥有土地和电力的战略站点越来越难以复制，有利于规模化开发商和平台。
• 融资依然充裕：全球私募股权、基础设施基金和贷款机构将数据中心视为最高确信主题之一。融资结构正向资产支持贷款、合资企业和选择性资本循环演变。
• 回报率仍具吸引力：开发市场收益率成本为高个位数至十几，退出资本化率为6-8%；发达市场退出资本化率为4-6%。小组强调数据中心本质上是开发业务，价值创造取决于稳定收益率、客户质量、合同期限和管理执行。
• 关键挑战：电力与能源成本、关键设备供应链约束、园区规模扩大带来的执行风险。能源成本上涨通常通过三净合同转嫁，但固定价格客户协议比例较小可能在边际上压缩租赁收益率。
• 小组指出硬件面临显著更高的过时风险，而数据中心资产则不同。地缘政治和数据主权既是逆风也是结构性顺风，支持亚太本地化基础设施建设。

论述逻辑

报告从企业日小组讨论和公司演示中提炼关键主题：首先确认亚太数据中心需求由AI、云和数字化驱动，且长期可持续；然后指出供应端受电力瓶颈限制，导致市场分化（新加坡稀缺性溢价，印度等市场受益溢出）；接着分析融资环境宽松但要求承销纪律，回报率仍具吸引力；最后识别主要风险（电力成本、供应链、执行）并强调数据中心与GPU风险的本质区别。在此基础上，报告逐一总结参会公司的关键要点和投资逻辑。

关键展望

报告未明确给出未来验证点或时间窗口，但指出：

• 新加坡SGP9预租处于高级阶段，浮动数据中心正在进行中。
• Keppel DC REIT预计5-6%的托管租约将于2026-27年到期，租金调升将从去年的+45%放缓。
• NTT DC REIT近期的收购管道包括法兰克福资产，中期包括日本资产。
• GDS Holdings 2026年销售目标为500MW，新产能最早于2027年交付。
• VNET Group 2026年产能交付目标为450-500MW，预承诺率34.5%。

推荐标的

• Keppel Ltd (KPLM.SI)：买入，12个月SOTP目标价S$12.64。理由：基础设施板块受益于新加坡电力需求增长，资产货币化可改善杠杆。
• Keppel DC REIT (KEPE.SI)：买入，12个月DDM目标价S$2.81。理由：新加坡供需动态有利，低杠杆提供无机增长空间。
• GDS Holdings (GDS/9698.HK)：买入，12个月SOTP目标价US$55/HK$54。理由：中国最大数据中心平台，资源扩张和财务纪律支撑需求捕获。
• VNET Group (VNET)：买入，12个月目标价US$15.5（基于12倍2027年预期EV/EBITDA）。理由：向批发IDC转型，AI投资推动收入/EBITDA加速增长。
• NTT DC REIT (NTTD.SI)：未覆盖。

关键图表

Exhibit 1: 2026 APAC Data Center Corporate Day schedule (31 Mar-1 Apr 2026)