金融街证券 蔡萌萌 行业研究 行业深度 房地产行业：京沪楼市新政出台，巩固核心城市复苏态势

摘要

金融街证券维持房地产行业“强于大市”评级，判断7月新房销售季节性回调、市场延续筑底调整态势，而京沪新政出台有望巩固核心城市复苏。 7月商品房销售额0.48万亿元，累计同比-13.1%，单月同比-10.34%、环比-44.36%；销售面积0.49亿平方米，累计同比-11.8%，单月同比-14.5%、环比-44.66%。 库存端去化稳步推进，截至7月商品房待售面积7.59亿平方米、累计同比-0.8%，杭州、深圳、上海商品住宅去化周期分别为10.91、18.94、19.4个月，明显优于南京、无锡、沈阳、青岛等超30个月的城市。 二手房显韧性，7月北京、上海、深圳成交套数同比分别增长9.53%、19.35%、4.01%，一线城市二手房价环比连续5个月正增长、7月上涨0.2%。 投资端仍承压，开发投资累计同比-19.2%且降幅扩大，新开工、施工、竣工累计同比分别为-24%、-12.7%、-23.2%，拖累固定资产投资（累计同比-6.7%）。 政策端北京提高公积金贷款额度、下调非京籍家庭购房社保或个税年限，上海优化公积金、房贷利率、购房补贴；北京、上海、天津租金指数持续增长、成都持平，有望带动二手房租金收益率提升与房价企稳。 风险提示为商品房销售、政策调控效果及去库存不及预期。

主要观点

• 7月新房销售受淡季影响同比环比双降：销售额0.48万亿元，累计同比-13.1%，单月同比-10.34%、环比-44.36%；销售面积0.49亿平方米，累计同比-11.8%，单月同比-14.5%、环比-44.66%。

• 去库存稳步推进：截至7月商品房待售面积7.59亿平方米、较6月下降、累计同比-0.8%；土拍端对去化周期超过36个月的城市暂停新增商品住宅用地出让。

• 城市间库存去化分化明显，核心城市凭稀缺资源和产业基础去化更快：北京、上海、深圳、广州、杭州去化周期分别为25.56、19.4、18.94、24.41、10.91个月，南京、无锡、沈阳、青岛均超30个月。

• 供给端持续收缩，开发商对新开工相对审慎：2026H1商品房新开工面积累计同比-24%，降幅持续扩大。

• 淡季二手房成交仍具韧性：7月北京、上海、深圳二手房单月成交套数同比分别增长9.53%、19.35%、4.01%。

• 价格端一线城市率先企稳：一线城市二手住宅价格环比连续5个月正增长，7月环比+0.2%，但四大一线城市环比涨幅收窄；二线、三线城市分别环比-0.3%、-0.4%，70城二手房价格环比降幅与上月持平。

• 淡季成交难度加大，房东让利增多：以成交均价/挂牌均价比值刻画，2026年7月北京、上海、重庆二手房成交议价空间较6月扩大。

• 金融端数据显示需求仍偏弱：7月居民中长期贷款减少1202亿元，5年期LPR保持不变。

• 土地市场由央国企支撑：1-7月央国企在全口径新增货值上支撑土地市场成交。

• 投资端低位运行、降幅扩大并拖累固定资产投资：7月开发投资累计同比-19.2%，固定资产投资累计同比-6.7%，制造业-1.7%、基建-4.08%。

• 施工竣工全面下滑：7月新开工面积累计同比-24%，施工面积累计同比-12.7%，竣工面积累计同比-23.2%。

• 京沪新政落地+租金信号积极：北京提高公积金贷款额度、下调非京籍家庭购房社保或个税年限，上海优化公积金、房贷利率、购房补贴；北京、上海、天津住宅租金指数持续增长、成都持平，有望带动二手房租金收益率提升、房价企稳。

论述逻辑

• 数据起点：7月新房销售同环比双降、开发投资累计同比-19.2%且降幅扩大 → 市场延续筑底调整态势。

• 积极信号传导：核心城市二手房量价韧性（一线城市房价环比连涨5个月、7月+0.2%）+ 北京、上海、天津租金指数增长、成都持平 → 有望带动重点市场二手房租金收益率提升 → 带动房价企稳。

• 政策加码收束：在上半年京沪二手房成交热度延续基础上，京沪出台公积金、房贷利率、购房补贴、限购门槛优化等新政 → 稳定核心城市楼市、改善市场预期 → 巩固核心城市复苏态势 → 维持行业“强于大市”评级。

关键展望

• 维持房地产行业“强于大市”评级，其定义为报告日后6个月内行业指数相对沪深300涨幅5%以上。

• 未来多元化去库存手段仍将持续，不同城市去化周期分化明显，核心城市去化速度相对较快。

• 政策验证点：北京公积金贷款额度提高与非京籍社保/个税年限下调、上海公积金与房贷利率及购房补贴优化的落地效果。

• 风险提示：商品房销售不及预期、政策调控效果不及预期、商品房去库存不及预期。

推荐标的

• 报告未明确给出个股推荐标的；行业层面对房地产行业维持“强于大市”评级。