2026-09-26 · 国内研报 · 其他

天风证券周观REITs系列：首批燃煤发电公募REITs注册生效

摘要公开阅读；PDF 仅限有效会员阅读与下载，所有会员权限相同。邮件登录

摘要

天风证券本期REITs周报的核心事件是9月20日华夏华润电力燃煤发电REIT与长城华能燃煤发电REIT同日注册生效，成为市场首批煤电资产公募REITs，两单均于5月6日申报、5月12日受理，期间经历深交所审核问询与上交所反馈意见。按获批稿测算，华润2026年、2027年净现金流分派率为7.85%和7.79%；华能因基金自4月起运作，2026年4至12月分派率为5.82%（对应可供分配金额1.76亿元），2027年全年分派率为8.00%（对应可供分配金额2.41亿元），全周期IRR为5.92%。一级市场方面，截至2026年9月24日上市REITs发行规模达2398亿元、共发行89只。二级市场方面，本周（2026.9.21-2026.9.24）中证REITs全收益指数上涨0.56%，REITs总指数上涨0.79%，跑赢沪深300指数2.30个百分点、跑赢中证全债0.62个百分点、跑赢南华商品指数0.49个百分点，中金联东科创REIT以+3.74%领涨，国金中国铁建高速REIT以-2.39%领跌。流动性方面，本周REITs总成交额（MA5）为3.83亿元、环比上升5.0%，消费基础设施以19.4%的占比成为本周成交额最大类别，保障性租赁住房成交额环比大增54.4%。报告末尾提示基础资产经营不确定性、现金流测算偏差及募集发行进度不及预期三项风险。

主要观点

9月20日首批煤电资产公募REITs注册生效，华夏华润电力燃煤发电REIT与长城华能燃煤发电REIT同日获批，属市场首批煤电REITs

两单煤电REITs从申报到注册历时约四个半月，期间经历交易所问询与反馈，9月20日同日拿到批文

华润燃煤发电REIT获批稿测算2026年、2027年净现金流分派率为7.85%和7.79%

华能燃煤发电REIT因基金自4月起运作，2026年4至12月分派率5.82%（可供分配金额1.76亿元），2027年全年分派率8.00%（可供分配金额2.41亿元），全周期IRR为5.92%

C-REITs一级市场持续扩容：截至2026年9月24日上市REITs发行规模达2398亿元、共发行89只，已进入常态化发行阶段并于2026年扩围至商业地产

本周REITs市场上行：中证REITs全收益指数上涨0.56%，REITs总指数上涨0.79%，产权与经营权REITs指数分别上涨0.88%和0.60%

REITs总指数本周跑赢沪深300指数2.30个百分点、跑赢中证全债指数0.62个百分点、跑赢南华商品指数0.49个百分点

个券层面中金联东科创REIT、中银中外运仓储物流REIT、华安张江产业园REIT领涨（3.74%、3.60%、3.37%），国金中国铁建高速REIT、创金合信北京国资公司REIT、华夏杭州和达高科产园REIT领跌（-2.39%、-1.53%、-1.52%）

本周REITs成交活跃度上行：总成交额（MA5）3.83亿元、环比上升5.0%，产权和经营权成交额分别为2.57和1.25亿元、环比变化4.8%和5.4%

细分类型中，九大类REITs本周MA5成交额分别为0.55、0.38、0.52、0.32、0.18、0.69、0.74、0.28、0.17亿元，其中保障性租赁住房环比大增54.4%，消费基础设施以19.4%占比成为本周成交额最大类别

相关性层面，近20日中证REITs指数与沪深300相关系数为-0.063、与中证全债为-0.087、与南华商品指数为-0.261，短期与股债商品均呈弱负相关

估值部分更新各REITs中债估值收益率及P/NAV，统计时间截至2026年9月24日

论述逻辑

首批煤电公募REITs注册生效（事件）→ 复盘两单从5月申报、5月受理、6月交易所问询/反馈到9月20日同日获批的全流程，并给出获批稿下的分派率与IRR测算 → 顺着周报框架跟踪一级市场规模（2398亿元、89只）→ 二级市场表现（总指数+0.79%，跑赢股债商品，个券涨跌排序）→ REITs与大类资产及内部相关性 → 流动性（MA5成交额3.83亿元、环比+5.0%）→ 估值（中债估值收益率及P/NAV）→ 以基础资产经营、现金流测算、发行进度三类风险收尾，形成事件—市场—流动性—估值—风险的完整周度跟踪链条