摩根大通中国房地产：深圳政策放松符合预期，但力度略超预期

原标题：J.P. Morgan China Property：Shenzhen's policy easing is well anticipated, but the magnitude is mildly stronger than expected

摘要

深圳于2026年6月21日出台新一轮房地产放松政策，包括降低首付比例、下调房贷利率下限、放宽限购条件等。摩根大通认为政策方向符合市场预期，但放松力度略超预期，尤其是非核心区限购放开。报告预计短期内将提振市场情绪和成交量，但基本面改善仍需观察。维持对行业的中性评级，并建议关注优质开发商。

主要观点

• 深圳政策放松力度略超预期，尤其是非核心区限购完全放开，超出市场普遍预期。
• 首付比例下调至20%（首套）和30%（二套），此前分别为30%和40%。
• 房贷利率下限降至LPR-20bp（首套）和LPR+20bp（二套），此前为LPR和LPR+60bp。
• 限购方面，非核心区（如龙岗、坪山）取消限购，核心区（如福田、南山）限购条件放宽，社保年限从3年降至1年。
• 政策出台后，深圳二手房挂牌量在24小时内增加约15%，显示业主趁政策窗口期出货。
• 报告认为政策短期将刺激成交量反弹，但持续性取决于居民收入预期和房价走势。
• 维持对行业的中性评级，因全国层面供需矛盾未根本解决。
• 推荐关注在深圳有大量土储的开发商，如华润置地、招商蛇口。

论述逻辑

深圳新房库存去化周期已升至18个月，二手房价格连续6个月环比下跌 → 地方政府有动力加大放松力度 → 政策方向符合预期但力度略超预期 → 短期提振市场情绪和成交量 → 但全国层面库存高企、居民加杠杆意愿不足 → 基本面改善需更长时间 → 维持中性评级。

关键展望

报告未明确给出未来验证点或时间窗口，但指出需关注后续深圳成交量能否持续回暖，以及是否会有更多一线城市跟进放松。

推荐标的

• 华润置地：评级增持，目标价40港元，理由是在深圳拥有大量优质土储，将直接受益于政策放松。
• 招商蛇口：评级增持，目标价18港元，理由是在深圳项目占比高，销售弹性较大。

关键图表

图1. 一线城市二手房价格环比变化