2026-09-17 · 国信证券 · 公司/行业基本面

国信证券房地产行业专题：香港楼市再复盘与新动态

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摘要

香港住宅市场2026年上半年已由政策带动的成交修复走向量价同步改善：1-7月私人住宅总成交43402宗、同比增长30.5%，其中二手成交30175宗、同比增长36.5%，显著快于一手的18.6%；6月售价指数323.2、同比上涨12.7%、较2025年3月284.9低点累计回升13.4%，但仍较2021年9月398.1高点低18.8%。租金是本轮价格修复最重要的基本面锚，6月租金指数205.8、同比上涨5.1%再创历史新高，家庭型面积段涨幅更高，同时新增按揭实际利率稳定在约3.25%，租金回报与融资成本差距较高利率阶段明显收窄。报告复盘指出，历史上售价与租金拐点通常只差数月，而本轮租金2023年1月触底、售价2025年3月才见低点、相差约26个月，错位源于人口回流率先转化为租赁需求、利率高企抑制购房、库存升高压制新房的叠加，并提炼出'租金是基本面托底的领先变量，利率、库存和去化决定托底能否转化为价格修复'的分析框架。供给端已完工未售、在建待售及待开工合计广义库存约10.8万套、去化周期高企，决定本轮是温和分化式上涨而非无约束普涨；商业地产尚未同步修复（写字楼售价指数同比下降3.7%），且当前缺少1997-2008年式的强宏观与全球流动性共振，不会复制2003-2008年快速全面上涨。报告判断房价上行速度大概率放慢，全年香港售价指数涨幅在10%以内，节奏受HIBOR波动和新盘供应显著影响。对内地的借鉴在于重新重视租金预期在资产定价中的作用：7月80城租金25.96元/平方米/月、连续三个月反季节上涨，为2021年租金系统性走弱以来首次淡季改善，类似'EPS止跌'，为房价企稳提供内生性逻辑支撑。

主要观点

2026年上半年香港楼市从政策带动的成交修复走向量价同步改善：1-7月私人住宅总成交43402宗、同比增长30.5%，其中二手成交30175宗、同比增长36.5%，显著高于一手住宅的18.6%，二手接棒成为主引擎，说明居民对价格底部、转售流动性和置换时点的判断更趋稳定。

售价修复已从低位反弹转向趋势性回升且具有广泛性：截至2026年6月售价指数323.2、环比涨0.3%、同比涨12.7%，较2025年3月284.9低点累计上升13.4%，但仍较2021年9月398.1高点低18.8%；分面积看40平米以下至160平米以上同比分别上涨11.8%、13.1%、14.5%、10.3%和10.0%，中等面积段更强，改善和置换需求有所修复。

租金创新高是本轮价格修复最重要的基本面锚：租金指数2023年1月见底后持续回升，2026年6月达205.8、同比上涨5.1%、再创历史新高；40—70、70—100、100—160平米租金同比分别上涨5.8%、7.9%、8.3%，高于小户型的3.1%，反映人口流入、家庭分户及改善型居住需求韧性。

租金回报率与融资成本收敛：6月40平米以下至160平米以上租金回报率分别为3.4%、3.0%、2.7%、2.6%、2.3%；7月一个月HIBOR回落至2.68%，但受P按封顶约束，新增按揭实际利率普遍稳定在约3.25%，HIBOR短期波动对月供不再一对一传导，小中户型租金回报与有效按揭成本的差距较高利率阶段明显收窄。

中高总价成交增速领先、置换链开始修复：1-7月500万至1000万港元住宅成交19902宗、同比增长51.1%，1000万港元以上成交9231宗、同比增长81.0%，显著快于低总价段；若500万港元以上交易占比保持高位，价格支撑有望由首置需求向改善需求扩散。

本轮租售错位的再解释：长期售价与租金拐点通常只差数月（1997年10月同步见顶、2003年租金仅滞后2个月），但本轮2021年9月同步见顶后，租金2023年1月触底回升、售价2025年3月才见阶段低点，相差约26个月；错位并非单一变量决定，而是人口回流率先转化为租赁需求（2022下半年净迁入10.1万人、2023上半年21.2万人）、利率高企抑制购房（按揭参考利率由约1.4%升至4.1%）、库存升高压制新房三个变量叠加。

报告的核心结论框架：单一变量不足以造成租售同步或错位，人口更多决定中期住房需求斜率而非租金拐点，利率上行也不必然压制房价，本轮房价滞后的关键在于新盘低价竞争削弱时点来得更晚；最终结论是租金是观察基本面是否托底的领先变量，利率、库存和去化决定这一托底能否转化为短期价格修复。

供给约束决定本轮不是无约束上涨：截至2026年一季度末，已完工未售库存约2万套、在建待售约6.2万套、待开工约1.9万套，分别占比20%、61%、19%，合计广义库存约10.8万套，去化周期分别为11、43、53个月，后续更可能呈现温和、分化式上涨。

开发商仍握有主动定价权，但随着二手放量、租金上升和库存下降，一手低开必要性逐步下降：表1显示典型项目已从低开去化转向收窄折扣或提价，如西沙某项目2026年1月加推均价11500港元/呎、较上年末上升3.3%，天后某项目最高折扣由30%削至18%、个别单位实际加价12.7%，油塘某项目2026年2月削减优惠加价近10%。

商业地产尚未同步修复，不宜将住宅修复外推为全物业周期反转：2026年6月私人写字楼售价指数297.2、同比下降3.7%，租金指数209.7、同比下降0.7%；零售物业售价指数由2025年6月约331.0降至2026年6月317.8，写字楼面临企业办公需求、供给和经济结构调整多重压力，修复通常慢于住宅。

本轮与1997-2008年本质不同：不是金融危机式出清、缺少强宏观与全球流动性共振，1997-2003年价格累计回撤约66%、调整69个月，而2021-2025年回撤约28.4%、调整42个月；当前就业相对稳定、租金先于房价创新高、银行体系未现系统性信用收缩，更像估值回调和利率变化后的修复，整体风险显著低于当时。

对内地房地产的借鉴是重视租金反季节上涨：7月80城租金价格25.96元/平方米/月，延续5月开始的上涨趋势，已连续三个月反季节上涨，为2021年租金系统性走弱以来首次淡季改善，且广泛存在于不同能级城市；相比静态租金收益率，租金预期对房价解释力更强，租金走强类似房地产资产现金流的'EPS止跌'，为房价企稳提供比交易量改善更具内生性的逻辑支撑。

论述逻辑

2023年成交冰点→2024年政策后成交修复→2025年价格确认底部→2026年上半年一二手同步放量、量价同步改善；人口回流（2022下半年净迁入10.1万人、2023上半年21.2万人）先转化为租赁需求使租金2023年1月触底并创新高，而高利率（按揭参考利率约1.4%升至4.1%）与高库存（现房去化周期由19个月拉长至22个月、现房加期房由96个月升至102个月）压制购房，造成租金与售价约26个月的错位→当前一个月HIBOR回落至2.68%、新增按揭实际利率稳定在约3.25%，租金回报与融资成本收敛，二手放量、中高总价成交提速（1000万港元以上同比+81.0%）带动置换链修复，典型新盘从低开转向收窄折扣或提价→但广义库存约10.8万套、去化周期11/43/53个月仍处高位，商业地产（写字楼售价指数同比-3.7%）尚未同步修复，且缺少1997-2008年的强宏观与全球流动性共振，决定复苏是温和分化式上涨而非无约束普涨→由此得出'租金是基本面托底的领先变量，利率、库存和去化决定托底能否转化为价格修复'，推断中期房价跟随租金、利率与成交逐步修复，全年售价指数涨幅在10%以内；对内地的映射是租金连续反季节上涨类似'EPS止跌'，稳住租金才能稳住房价。