摩根大通：香港商业地产：仲量联行2025年四季度数据：写字楼租金自2022年二季度以来首次上涨；零售租金跌幅小幅收窄

原标题：J P M O R G A N: China/Hong Kong Property & Conglomerates: JLL 4Q25 data: Office rents rose for the first time since 2Q22; retail rents’ decline narrowed slightly

摘要

仲量联行2025年四季度数据显示，香港甲级写字楼整体租金环比上涨0.7%至46.5港元/平方英尺，为2022年二季度以来首次环比正增长，主要由中环（+1.5%）和尖沙咀（+1.2%）带动。摩根大通认为中环和尖沙咀租金将在2026年企稳，但整体现租租金可能下跌2-3%，因九龙东和港岛东持续拖累，整体空置率仍上升至14.1%。零售租金环比跌幅收窄至2.6%，但仲量联行预计2026年再跌7%，摩根大通认为必需品零售跌幅将大于非必需品。摩根大通看好香港置地（超配），认为太古地产收益率超5%有更多上行空间，对领展持中性，将九龙仓置业视为黑马。

主要观点

• 写字楼租金自2022年二季度以来首次环比上涨：整体甲级写字楼租金环比上升0.7%至46.5港元/平方英尺，较2019年峰值低39%。
• 中环和尖沙咀领涨：中环租金环比上涨1.5%，尖沙咀上涨1.2%；九龙东（-1.2%）和港岛东（-0.4%）仍下跌，但港岛东跌幅为2022年一季度以来最小。
• 资本价值环比跌幅收窄：整体资本价值环比下跌0.8%，较三季度的2.7%收窄；全年下跌6.7%。中环环比跌幅最大（-1.0%）。
• 写字楼交易量环比飙升385%：受两笔大宗交易推动——京东以35亿港元收购建行大厦50%股权，阿里巴巴/蚂蚁集团以72亿港元收购怡和大厦顶层13层。
• 仲量联行预计2026年写字楼租金仅微跌0.2%：中环（+2.7%）和尖沙咀（+0.3%）继续复苏，但港岛东和九龙东预计分别下跌4.9%和4.5%。
• 摩根大通更谨慎：预计2026年整体现租租金下跌2-3%，因2025-2026年大量新增供应（如IGC、Artist Square、利园8期）需时间消化，但2027年可能企稳。
• 负租金调整仍约10%：因写字楼租金自2023年底以来已下跌约11%。
• 零售租金环比跌幅收窄：四季度优质零售租金环比下跌2.6%（三季度为-3.3%），至90港元/平方英尺，较峰值低46%。空置率环比上升0.2个百分点至9.9%。
• 仲量联行对零售租金谨慎：预计2026年再跌7%，因成本压力和高空置率（2026年底预计11.6%），租金调整可能从2028年起企稳。
• 摩根大通认为必需品零售跌幅大于非必需品：受跨境电商（如拼多多）渗透率上升影响，预计2026年必需品租金下跌5-10%，非必需品跌幅较小。

论述逻辑

仲量联行2025年四季度数据 → 写字楼租金环比转正，中环和尖沙咀驱动 → 摩根大通认同这些区域2026年企稳，但认为整体现租租金仍将下跌2-3%（因九龙东和港岛东拖累及新增供应） → 2027年可能企稳 → 零售租金跌幅收窄但仲量联行预计2026年再跌7% → 摩根大通区分必需品和非必需品，认为必需品受电商冲击更大 → 投资建议：香港置地是写字楼企稳主题的最佳代表（超配），太古地产收益率>5%有更多上行空间，领展中性，九龙仓置业为黑马。

关键展望

• 仲量联行预计2026年写字楼租金仅跌0.2%，摩根大通预计跌2-3%，但2027年可能企稳。
• 仲量联行预计2026年零售租金再跌7%，摩根大通认为必需品跌5-10%，非必需品跌幅较小。
• 仲量联行预计零售租金调整从2028年起企稳。
• 报告未明确给出目标价或时间窗口。

推荐标的

• 香港置地（HKL）：超配（OW），写字楼企稳主题的最佳代表，但估值已不再便宜。
• 太古地产（Swire Prop）：认为有更多上行空间，收益率超过5%，太古广场将受益于中环复苏，港岛东虽恢复需时但四季度环比跌幅收窄至0.4%。
• 领展（Link REIT）：中性（Neutral）。
• 九龙仓置业（Wharf REIC）：视为黑马，若管理层在业绩发布会上语气转趋建设性。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。