中金公司 不动产与空间服务行业周评：月初至今二手房销量同比微增

摘要

中金公司本期周报（2026-09-13，覆盖9.7-9.13）显示，Wind 38城新房销售面积环比-21%、同比-7%（上周受月末集中备案影响同比+28%），Wind 15城二手房销售面积环比+2%、同比-4%（上周同比+14%），9月前两周一、二手房销售面积同比分别+10%、+4%，好于8月的-6%、+3%；本周土地出让金同比微增2%，溢价率达到8%。 报告建议着重关注两方面变化：现房销售制度下房企前端投资行为和土地市场变化（预计可能出现阶段性缩量），以及以上海为首的头部城市二手房市场已初步达到供需平衡，建议观察二手房交易量和房价的前端变化，需求可能逐步向二手房市场迁移并带动房价预期改善。 板块表现方面，本周A股开发商股价-3.8%、跑输沪深300指数2.9ppt，H股开发商股价-5.9%、跑输恒生国企指数2.3ppt，上周重点物企股价下跌6.0%、分别跑输关联开发商和恒生国企指数0.3ppt和2.4ppt。 开发板块上，报告认为高周转房企新规下的经营缩量尚未被充分定价、仍存在一定下行风险，而财务稳健、优质土储充裕、周转率适中的龙头房企定价或已相对公允，如因政策细节推进、板块情绪拖拽出现超跌可逐步增加配置以博弈beta机会，优先关注华润置地、中国海外发展。 多元板块建议两条逢低吸纳主线：优质轻资产龙头华润万象生活、绿城服务有望未来2-3年兑现双位数利润增长，以及受美联储降息预期影响股价波动、提供布局窗口的恒隆地产和太古地产。 风险包括房企现金流超预期承压、土地市场交易量和宏观经济超预期下行、住房供需关系改善不及预期及板块流动性条件超预期恶化。

主要观点

• 本周新房与二手房销售环比分化：38城新房环比-21%、同比-7%，15城二手房环比+2%、同比-4%。

• 月初至今二手房销量同比微增，9月前两周一、二手房同比+10%、+4%，均好于8月（-6%、+3%）；上周新房同比+28%系月末集中备案所致，二手房上周同比+14%。

• 土地市场热度平稳：本周土地出让金同比微增2%，溢价率达到8%。

• 前瞻关注点一：现房销售制度将改变房企前端投资行为，土地市场预计可能出现阶段性缩量。

• 前瞻关注点二：以上海为首的头部城市二手房市场已初步供需平衡，需求可能逐步向二手房市场迁移、房价预期可能改善，建议观察二手房量价前端变化。

• 本周地产股普跌：A股开发商股价-3.8%、跑输沪深300指数2.9ppt；H股开发商股价-5.9%、跑输恒生国企指数2.3ppt。

• 开发板块观点：高周转房企新规下经营缩量尚未被充分定价、仍有下行风险；财务稳健、优质土储充裕、周转率适中的龙头定价或已相对公允，超跌可逐步增配博弈beta机会。

• 开发板块标的排序：优先关注华润置地、中国海外发展；中小型房企提示关注中国海外宏洋、建发国际、滨江集团；已基本停止新拿地的新城控股、龙湖集团受新政影响有限。

• 上周重点物企股价下跌6.0%，分别跑输关联开发商和恒生国企指数0.3ppt和2.4ppt，报告建议关注多元板块结构性机会。

• 逢低吸纳主线一：核心竞争力突出、增长逻辑清晰、业绩稳定性强的优质轻资产龙头，有望未来2-3年兑现双位数利润增长、股东回报率逐步凸显，例如华润万象生活、绿城服务。

• 逢低吸纳主线二：内生发展推动运营表现、受美联储降息预期影响股价波动、提供布局窗口的恒隆地产和太古地产。

• 风险提示：房企现金流、土地市场与宏观经济、住房供需改善、板块流动性四方面存在超预期不利情形。

论述逻辑

• 本周高频销售数据（38城新房环比-21%/同比-7%，15城二手房环比+2%/同比-4%，9月前两周同比+10%/+4%好于8月，土地出让金同比+2%、溢价率8%）→ 判断月初至今二手房销量同比微增、销售边际企稳但动能仍待确认 → 往前看，现房销售制度改变房企前端投资行为，土地市场预计可能阶段性缩量，而以上海为首的头部城市二手房已初步供需平衡 → 建议观察二手房量价前端变化，需求可能逐步向二手房市场迁移、房价预期改善 → 落到投资层面：高周转房企经营缩量尚未被充分定价仍有下行风险，财务稳健、优质土储充裕的龙头定价或已公允，超跌可逐步增配博弈beta → 优先华润置地、中国海外发展，中小型关注中国海外宏洋、建发国际、滨江集团，新城控股、龙湖集团因基本停止新拿地受新政影响有限 → 多元板块沿两条主线逢低吸纳：优质轻资产龙头（华润万象生活、绿城服务）与受美联储降息预期带来波动布局窗口的恒隆地产、太古地产。

关键展望

• 关注现房销售制度下房企前端投资行为和土地市场变化，土地市场预计可能出现阶段性缩量。

• 观察以上海为首的头部城市二手房交易量和房价的前端变化，可能逐步出现需求向二手房市场的迁移和房价预期的改善。

• 优质轻资产龙头有望在未来2-3年兑现双位数利润增长，股东回报率逐步凸显。

• 美联储降息预期或继续影响恒隆地产、太古地产股价波动，形成布局窗口。

• 风险因素：房企现金流超预期承压；土地市场交易量和宏观经济超预期下行；住房供需关系改善不及预期；板块流动性条件超预期恶化。

推荐标的

• 华润置地、中国海外发展：开发板块优先关注标的，属财务稳健、优质土储充裕、周转率适中的龙头房企，定价或已相对公允，可博弈超跌后的beta机会；报告未给出评级与目标价。

• 中国海外宏洋、建发国际、滨江集团：中小型房企中提示关注；报告未给出评级与目标价。

• 新城控股、龙湖集团：已基本停止新拿地，受现房销售新政影响有限；报告未给出评级与目标价。

• 华润万象生活、绿城服务：多元板块主线一，核心竞争力突出、增长逻辑清晰、业绩稳定性强的优质轻资产龙头，有望未来2-3年兑现双位数利润增长、股东回报率逐步凸显；报告未给出评级与目标价。

• 恒隆地产、太古地产：多元板块主线二，内生发展推动运营表现，受美联储降息预期影响股价波动、提供布局窗口；报告未给出评级与目标价。