高盛 中国地产月度追踪：8月平均售价走势维持不变，一线城市韧性犹存；建设活动低于预期

摘要

高盛本期中国地产月报显示，2026年8月70城新房/二手房价格指数环比分别-0.2%/-0.3%，跌幅与6、7月一致，一线城市继续跑赢（一线新房价格环比+0.1%）但复苏动能边际减弱；70城中8个城市二手房价环比正增长或持平，其中4城自3月以来连续5个月正/持平。 8月全国新房销售面积/金额同比-15%/-12%，基本符合高盛预期，而新开工同比-31%、竣工同比-28%双双低于预期，与疲弱的土地市场相互印证；土地市场本身量价分化，8月成交量同比-28%，金额在一线城市强劲表现带动下同比+24%。 亮点在二手房与租金：15大城市二手房成交量同比+2%符合预期、挂牌量持续收缩，NBS新披露的二手房网签面积8M26同比+10.6%，50城租金连续第3个月环比上涨、一线城市连续第6个月环比上涨。 开发商拿地保持活跃：6家较强国企开发商8月拿地支出平均占合同销售的85%、项目层面毛利率约27%，一二线城市与Top-10城市敞口分别为81%和70%，9月月初至今北京、深圳还出现高关注度地块成交。 对于9月，高盛预计一二手房价以相近速度下跌且一线复苏延续，新房销量/金额同比分别下跌高十几%/低十几%，15城二手房成交量同比上升低个位数%，新开工与竣工同比跌幅为高二十几%。 后续关注828政策在地方政府与银行端的落实细节、上海与深圳房价企稳/拐点信号、上海是否全面放松限购，以及按揭补贴、城市更新资金/执行支持等催化。

主要观点

• 8月一二手房价环比跌幅与6、7月一致，一线城市继续跑赢但复苏动能略减弱；70城中8城二手房价环比正/持平（7/6/5/4/3月分别为8/10/13/16/17个），其中4城自3月起连续5个月正/持平。

• 8月全国新房销售面积/金额同比-15%/-12%（7月为-13%/-9%），基本符合预期；8M26累计-12%/-13%，住宅口径8M26面积/金额同比均为-13%。

• 70城新房价格指数8月环比-0.2%（与7月持平），一二三线城市分别+0.1%/-0.1%/-0.2%；混合ASP 8月环比持平、同比+3%（7月+5%），8M26同比-1%。

• 建设活动弱于预期：8月新开工同比-31%（7月-28%，低于GSe高二十几%跌幅预期）、竣工同比-28%（7月-19%，低于GSe高十几%跌幅预期），8M26分别-25%/-24%；物业固定资产投资8M26同比-20%。

• 土地市场量价分化：8月（剔除工业用地）土地成交量同比-28%（7月-18%），金额同比+24%（7月-5%），由一线城市强劲表现带动；8M26土地成交量/额为-22%/-20%。

• 8月土地拍卖溢价率环比主要在高线城市回落，非一线城市流拍率环比继续改善。

• 二手房是亮点：15大城市8月成交量环比-10%、同比+2%，符合GSe预期，8M26同比+1%；挂牌量持续收缩，100城挂牌量环比、同比双降（二线及更低线城市分别连续第3和第6个月下降）；8月线上二手房搜索热度基本环比持平。

• NBS新披露的二手房网签销售面积8M26同比+10.6%；50城租金8月连续第3个月环比上涨（涨幅较7月放缓、幅度与2025年8月相当），一线城市租金连续第6个月环比上涨；住宅租金收益率8月环比小幅回落。

• 开发商拿地保持活跃：6家较强国企开发商8月拿地支出平均占合同销售的85%，项目层面毛利率约27%，一二线/Top-10城市敞口81%/70%；8M26拿地强度平均为合同销售的37%、毛利率约25%；Class I（一类）城市平均占6家开发商8M26拿地成本和GS预估项目利润的86%/87%。

• 资金面：估算8月开发商新增外部资金来源环比-4%、同比-18%（8M26同比+8%，2025年为+4%），主因ABS/ABN发行环比放缓；截至9月11日，估算地方政府专项债已发行3.0万亿元（2026年计划4.4万亿）。

• 9月GSe预测：新房销量/金额同比分别下跌高十几%/低十几%；15城二手房成交量同比上升低个位数%；新开工与竣工同比均下跌高二十几%，依据包括9月MTD水泥发货率45%（8月末43%、去年同期47%）、玻璃价格与库存较8月末基本持平、6-8月土地销量同比跌幅陡峭。

• 核心观察点：828政策在地方政府与银行端的落实细节；上海、深圳等核心一线城市房价企稳/拐点信号及其他关键城市是否跟随；上海是否全面放松限购；二手房供应压力持续缓解与高线城市租金/租金收益率改善；按揭补贴等政策刺激；城市更新资金/执行支持是否加速。

论述逻辑

• 高频房价与销售数据 → 8月一二手房价环比跌幅与7月和6月走势一致（70城新房/二手-0.2%/-0.3%）、一线新房价格环比+0.1%继续跑赢但动能边际减弱；新房销量/额同比-15%/-12%基本符合GSe预期。

• 建设端与土地端 → 新开工-31%、竣工-28%双双低于GSe预期，与疲弱土地市场互相印证（8月土地量同比-28%、金额+24%靠一线拉动），构成'建设活动低于预期'的判断。

• 亮点链条 → 二手房销售同比+2%符合预期且挂牌持续收缩、NBS二手房网签面积8M26同比+10.6%、50城租金连续3个月环比上涨，叠加6家强国企8月拿地强度85%、毛利率约27% → 支撑'一线韧性犹存、投资整合者（consolidators）'的主线观点。

• 由此推出9月展望与观察点 → 一二手房价以相近速度续跌、新房量额同比跌幅延续、二手房成交环比改善、开工竣工同比跌高二十几%，并等待828政策落地与沪深房价企稳信号验证。

关键展望

• 9月预计一手和二手ASP以相近速度下跌，一线城市房价复苏动能延续。

• 9月新房销量/金额同比跌幅预计延续当前节奏（量：高十几%；金额：低十几%），二手房成交量环比改善、同比上升低个位数%。

• 9月竣工与新开工同比均预计下跌高二十几%，与产业链指标平淡及土地市场低迷一致（9月MTD水泥发货率45% vs 8月末43%、去年同期47%）。

• 政策与验证点：828政策地方/银行落实细节；沪深房价企稳/拐点信号及其他关键城市跟随情况；上海是否全面放松限购；二手房供应压力持续缓解、高线城市租金/租金收益率改善；按揭补贴等刺激；城市更新资金/执行支持加速。

推荐标的

• 报告覆盖主线为'寻找中国楼市新平衡，投资整合者（consolidators）'；本期为月度数据追踪，正文未给出个股评级或目标价。

• 报告点名跟踪6家持续积极拿地的覆盖开发商：COLI（中国海外发展）、CRL（华润置地）、Poly A（保利发展）、CMSK（招商蛇口）采用公司拿地通讯数据，Greentown（绿城）与Jinmao（中国金茂）采用CREIS土地成交数据；这6家8月拿地支出平均占合同销售85%、项目层面毛利率约27%。

关键图表

图1. 中国最新房地产开发活动概览：年初至今全国房地产市场数据对比及关键全国房地产数据摘要

图2. 8月土地拍卖溢价率环比下降，主要集中于高能级城市，而非一线城市土地拍卖流拍率环比继续改善

图3. 我们估算截至9月中旬地方政府专项债发行规模已达3.0万亿元

图4. 8月线上二手房搜索活动环比基本持平

图5. 2026年8月50城平均租金水平连续第三个月上升，但较2026年7月升幅放缓