摩根大通：中国/香港地产：内地挂牌价指数下跌；香港房价连续5周上涨（5年来首次）

原标题：J P M O R G A N: China/Hong Kong Property &

摘要

报告监测中国内地和香港地产市场最新数据。内地方面，中原一线城市二手房挂牌价指数从23.4降至22.4，逆转节前升势；经理人信心指数升至55，为2025年4月以来最高。CREIS百城房价指数环比增速放缓，2月新房环比-0.04%（1月+0.18%），二手房环比跌幅收窄至-0.5%（1月-0.9%）。60城新房注册成交同比-60%，12城二手房成交同比-53%，均受春节假期扭曲。香港方面，房价指数连续5周上涨，为5年来首次，年初至今涨4%，摩根大通预计2026年全年涨10-15%。中原估价指数升至86.7，为2023年4月以来最高。信贷方面，JACI中国高收益地产指数上周回调0.58%。

主要观点

• 内地一线城市二手房挂牌价指数从23.4降至22.4（Figure 1），逆转节前升势。
• 中原经理人信心指数从54升至55（Figure 2），为2025年4月以来最高，可能受上海政策放松推动。
• CREIS百城房价指数：2月新房环比-0.04%（1月+0.18%），二手房环比-0.5%（1月-0.9%）。
• 60城新房注册成交同比-60%（上周-97%），但过去两周同比和环比受9天春节假期（2026年2月15-23日）扭曲。
• 12城二手房注册成交同比-53%（上周-94%），同样受春节假期影响。
• 南向资金持仓周环比-0.05%：保利物业和建发国际均+0.4%；融创服务和碧桂园服务均-0.4%（Table 5）。
• 内地地产板块上周跌4%，与恒指一致；跑赢者为中金公司、保利物业和建发国际（均持平）；跑输者为世茂（-21%）和融创（-14%）（Figure 14）。
• 摩根大通内地首选股：华润置地、华润万象生活和金茂；高贝塔政策驱动反弹中推荐中国海外发展（国企）和龙湖集团（民企）。
• 香港房价指数周环比+0.01%（Figure 11），连续5周上涨，为5年来首次；年初至今涨4%，摩根大通预计2026年全年涨10-15%。
• 中原估价指数（CVI）升至86.7（上周85.0），为2023年4月以来最高，预示房价增长可能加速（Figure 12）。
• Blue Coast（由CKA/MTRC开发）新推25个单位，售价HK$26.3K/平方英尺，较上一批/二手高5%/9%，开盘即售罄。
• 香港35大屋苑二手成交周环比飙升125%至72个单位（Figure 10），因春节低基数。
• 南向资金持仓周环比-0.01%：新世界发展+0.10%；恒隆地产-0.14%（Table 5）。
• 香港地产板块上周跌2%，跑赢恒指（-4%）；跑赢者为新鸿基地产（+4%，因盈利和股息超预期）和长江实业（+3%，因出售英国电网）；跑输者为希慎兴业（-10%）和新世界发展（-7%，因1HFY26业绩平淡）（Figure 15）。
• 摩根大通香港首选股：开发商——新鸿基地产、信和置业和恒基兆业；收租股——恒隆地产、太古地产和香港置地。
• 信贷方面，JACI中国高收益地产指数上周回调0.58%（vs中国高收益-0.1%）。
• 新城发展发行3.55亿美元新债FTLNHD 11.8% '29s，定价97.095/13% ytm，用于要约收购2026年5月到期4.04亿美元债（101）及2027年9月到期1.6亿美元债（98.182），摩根大通认为此举信用正面。
• 金茂：前2月中国百强开发商合约销售同比降30%，金茂是唯一正增长开发商（+16%），但摩根大通对CHJMAO '29s持中性评级，因收益率低于7%估值合理。

论述逻辑

报告从多个领先指标（挂牌价指数、经理人信心指数、房价指数）和成交数据（新房、二手房注册成交）出发，指出内地市场在春节后动能减弱，挂牌价指数回落，但经理人信心仍处高位。香港市场则呈现持续复苏迹象，房价连续5周上涨，估价指数创新高，开发商推盘售罄。信贷方面，高收益地产指数回调，但个别发行人如新城发展通过再融资改善流动性。整体结论是内地市场短期承压，香港市场复苏趋势明确。

关键展望

• 报告明确预计香港房价2026年全年上涨10-15%。
• 中原估价指数处于高位，预示香港房价增长可能加速。
• 内地市场需关注春节后数据正常化后的趋势。
• 报告未明确给出其他未来验证点或时间窗口。

推荐标的

• 内地首选股：华润置地、华润万象生活、金茂；高贝塔政策驱动反弹中推荐中国海外发展（国企）和龙湖集团（民企）。
• 香港首选股：开发商——新鸿基地产、信和置业、恒基兆业；收租股——恒隆地产、太古地产、香港置地。
• 信贷：新城发展新债（FTLNHD 11.8% '29s）视为信用正面；金茂CHJMAO '29s中性。

关键图表

Figure 1: 中原一线城市二手房挂牌价指数 vs NBS二手房价格指数环比

Figure 2: 中原一线城市二手房经理人信心指数 vs 三个月滚动二手房销售

Figure 10: 香港35大屋苑二手成交周度数据

Figure 11: 香港房价指数周度变化

Figure 12: 中原估价指数（CVI）

Figure 14: 内地地产板块股价表现

Figure 15: 香港地产板块股价表现

Figure 18: CREIS百城房价指数

Table 5: 南向资金持仓变化