野村 亚洲图表｜中国：9月开发商合约销售增速回落

摘要

百强开发商新房合约销售额同比增速在9月回落至-8.0%（8月为16.2%，7月为-18.3%）。 月度数据波动较大，但季度口径仍在负区间：三季度同比-3.8%（二季度-6.4%），年初至今累计同比-11.1%（2025年全年-19.3%）。 城市层面高频数据略有改善：20个主要城市按面积计的新房销售增速在9月1-24日改善至同比-1.1%（8月为-6.3%），18个样本城市的二手房成交量增速升至16.1%（8月为7.7%）。 分能级看，新房销售一线同比增长14.9%（8月12.8%），二线为-9.4%（-10.3%），低线城市为-5.9%（-21.1%），一线明显跑赢。 政策端，期待已久的房贷补贴计划最终落地，但报告认为影响有限，因为该计划主要针对低价房购买、尤其集中于小城市，而受持续人口流出和K型经济影响，当地多数人仍预期房价进一步下跌。 报告结论是：要终结仍在进行的房地产萧条，北京可能需要解决与房地产相关的巨额企业间欠款。

主要观点

• 百强开发商新房合约销售额同比增速9月回落至-8.0%，8月为16.2%，7月为-18.3%

• 月度数据波动较大，但三季度合约销售额同比仍为-3.8%（二季度-6.4%），年初至今同比-11.1%（2025年-19.3%）

• 20个主要城市按面积计的新房销售同比增速在9月1-24日改善至-1.1%，8月为-6.3%

• 18个样本城市二手房成交量同比增速在9月1-24日升至16.1%，明显好于8月的7.7%

• 新房销售呈城市分化：一线同比+14.9%（8月12.8%）、二线-9.4%（-10.3%）、低线城市-5.9%（-21.1%）

• 市场期待已久的房贷补贴计划终于推出，但野村认为其影响有限

• 影响有限的原因：补贴主要针对低价房购买、尤其在小城市，而受持续人口流出和K型经济影响，当地多数人仍预期房价进一步下跌

• 野村认为，要终结仍在进行的房地产萧条，北京可能需要解决与房地产相关的巨额企业间欠款

论述逻辑

• 9月百强开发商合约销售数据（来源：CRIC、Wind）→ 同比增速回落至-8.0%，虽月度波动大，但三季度-3.8%、年初至今-11.1%表明行业仍处负增长 → 城市级高频数据显示新房边际改善（20城1-24日-1.1%）、二手房更强（18城+16.1%）、一线（14.9%）显著强于二线（-9.4%）和低线（-5.9%）→ 政策端，期待已久的房贷补贴计划终于落地 → 但补贴瞄准低价房和小城市，而当地因人口持续流出与K型经济，房价下跌预期未变，野村判断影响有限 → 结论：终结地产萧条需北京着手解决与房地产相关的巨额企业间欠款

关键展望

• 后续关注点是房贷补贴计划的实际效果，野村判断其影响有限

• 政策方向上，野村认为北京可能需要解决与房地产相关的巨额企业间欠款，才能终结仍在进行的地产萧条（原文为条件性判断，未给出时间表或量化预测）

推荐标的

• 报告未明确给出推荐标的

关键图表

图1. 百强开发商新房合约销售额