[国外研报] 高盛 中国房地产周度综述：第32 周综述·成交量环比减弱，领先指标小幅下降；BJ 宣布新的宽松措施

摘要

2026年8月7日北京宣布新的楼市宽松政策，包括缩短五环内非户籍购房者的社保/个税缴纳要求，并大幅提高住房公积金贷款额度。 然而第32周整体市场成交量环比减弱，一手房和二手房成交面积分别环比下降22%和15%。 从年初至今看，一手房成交面积同比下降11%，二手房则同比上升1%。 多项领先指标走弱，新房搜索活动环比下降0.9%，二手房认购销量环比下降3%，中介与卖方的价格上涨预期均小幅下降。 库存方面环比微降0.4%，库存去化周期维持在27.4个月的高位。 基于上下游供需模型，高盛预测7月竣工面积同比将出现高十几（high-teens %）的降幅，全年降幅为15%；新开工面积将录得二十几（mid-twenties %）的同比降幅。

主要观点

• 北京于2026年8月7日宣布新的楼市宽松措施，包括缩短非户籍购房者社保/个税要求及提高公积金贷款额度。

• 第32周二手房成交量环比下降15%，同比下降3%，但年初至今同比仍上升1%。

• 市场领先指标小幅走弱，其中新房搜索活动环比下降0.9%，二手房认购销量环比下降3%。

• 库存余额环比微降0.4%，库存去化周期达27.4个月。

• 高盛预测模型显示，7月竣工面积将出现高十几的同比降幅，2026全年预计同比下降15%。

• 预计7月新开工面积将录得二十几的同比降幅。

• 预计贝壳（BEKE）第二季度新房及二手房GTV同比上升5%。

论述逻辑

• 北京出台楼市宽松政策 -> 市场第32周实际成交量依然走弱（新房/二手房环比均降） -> 多项前端领先指标（搜索量、认购量、价格预期）下滑，印证短期需求动能放缓 -> 库存周转维持高位（27.4个月） -> 通过下游建材（浮法玻璃）需求模型交叉验证，预判7月竣工与开工将延续深跌 -> 基本面偏弱背景下，板块估值持续探底，国企开发商展现出相对韧性。

关键展望

• 预测7月新开工面积将录得二十几（mid-twenties %）的同比降幅。

• 预测2026全年竣工面积同比下降15%。

• 离岸与在岸覆盖开发商目前股价分别处于0.5倍的2026年预期市净率。

推荐标的

• 绿城中国 (3900.HK)：评级 Buy，近期股价表现优异（周涨5%），具相对配置价值。

• 中国金茂 (0817.HK)：评级 Buy，近期股价表现优异（周涨4%），具相对配置价值。