摩根大通：中国内地/香港地产：内地二手房销售同比增长18%；香港估值指数创下新高

原标题：J P M O R G A N: Mainland China/Hong Kong Property

摘要

报告监测中国内地和香港地产市场最新数据。内地方面，60城新房登记同比增长9%，12城二手房登记同比增长18%，但年初至今20城新房销售同比下降12%。中原一线城市二手房挂牌价指数从19.2微降至19.0，经理人信心指数持平于55。香港方面，房价指数周环比微降0.01%，年初至今上涨6.6%，距摩根大通年度房价预测10-15%仅差3.4%。中原估值指数跃升至92.1，创2023年2月以来新高。摩根大通维持内地首选股华润置地、华润万象生活和金茂，并认为中国海外发展风险回报改善；香港首选新鸿基地产、信和置业、太古地产、恒隆集团、怡和集团和长江和记实业。信用方面，龙湖集团被穆迪下调评级，但摩根大通认为其流动性足以覆盖未来两年债务，维持增持。

主要观点

• 内地领先指标：中原一线城市二手房挂牌价指数从19.2降至19.0（Figure 1）。
• 中原经理人信心指数持平于55（Figure 2）。
• 60城新房登记同比增长9%（上周-9%），二线城市表现优异（+24% Y/Y）；年初至今20城销售下降12% Y/Y。
• 12城二手房登记同比增长18%（上周-5%）（Figure 5）；年初至今12城二手房销售持平（上海+6%，北京+1%，深圳-3%）。
• 南向资金持仓周环比+0.1%：建发国际+2.1%，中国金茂-0.6%，融创中国-0.5%。
• 内地地产板块上周上涨6%，跑赢恒生指数（+3%），可能受二手房销售走强推动；涨幅居前：金茂+11%，龙湖、绿城、融创均+8%；跑输：碧桂园-2%。
• 摩根大通内地首选股：华润置地、华润万象生活、金茂；同时认为中国海外发展2026年销售增长可能跑赢，风险回报改善。
• 香港房价指数周环比微降0.01%（Figure 10），年初至今上涨6.6%，距摩根大通年度预测10-15%仅差3.4%。
• 香港35大屋苑二手房成交76套，周环比+9%，同比+49%（Figure 9）。
• 中原估值指数（CVI）跃升至92.1（上周81.6），创2023年2月以来新高；读数>60意味着银行上调物业估值，预示房价可能继续上涨（Figure 11）。
• 中原经纪人指数（CSI）微升至69.1（上周69.0）；读数>50表示情绪正面，房价可能上涨（Figure 12）。
• 周末新盘销售强劲：新世界发展柏蔚庄III售罄（88套100%），嘉华国际启德项目KT Marina售出83%（160套中133套），随后加推118套，均价较前批低8%（因景观较差），但同类景观单位均价上涨3-5%。
• 香港南向资金持仓周环比-0.01%：恒基地产+0.1%，恒隆集团-0.2%。
• 香港地产板块上周上涨0.4%，跑输恒生指数（+3%）；涨幅居前：九龙仓集团和九龙仓置业均+6%；跑输：冠君产业信托-7%。
• 摩根大通香港首选：开发商——新鸿基地产、信和置业；收租股——太古地产、恒隆集团；综合企业——怡和集团、长江和记实业。
• 信用观点：JACI中国高收益地产指数上周上涨0.7%（中国高收益+0.4%），年初至今回报+3.1%。
• 龙湖集团：穆迪将其评级从Ba3下调至B1/稳定，担忧杠杆上升和开发物业疲弱；摩根大通认为龙湖流动性足以偿还未来两年债务，可动用现金约170亿元人民币，每年自由现金流50-100亿元，未来两年每年到期债务60-70亿元；预计2027年盈利转正；维持增持，因其偿债能力相对稳健，曲线收益率9-10%。

论述逻辑

报告通过监测内地和香港的领先指标、销售数据、南向资金和股价表现，评估市场趋势。内地二手房销售同比强劲增长（+18%），但新房销售年初至今仍下降，领先指标显示价格压力持续。香港房价指数接近摩根大通年度预测上限，中原估值指数创新高预示上涨动能，新盘销售去化率高。摩根大通据此维持其首选股，并认为龙湖信用风险可控。

关键展望

报告未明确给出未来验证点或时间窗口，但指出香港房价距年度预测10-15%仅差3.4%，中原估值指数>60预示房价可能继续上涨。龙湖盈利预计2027年转正。

推荐标的

• 华润置地：摩根大通内地首选股。
• 华润万象生活：摩根大通内地首选股。
• 金茂：摩根大通内地首选股。
• 中国海外发展：摩根大通认为其2026年销售增长可能跑赢，风险回报改善。
• 新鸿基地产：摩根大通香港首选开发商。
• 信和置业：摩根大通香港首选开发商。
• 太古地产：摩根大通香港首选收租股。
• 恒隆集团：摩根大通香港首选收租股。
• 怡和集团：摩根大通香港首选综合企业。
• 长江和记实业：摩根大通香港首选综合企业。
• 龙湖集团：摩根大通维持增持，因其偿债能力相对稳健，曲线收益率9-10%。

关键图表

Figure 1: 中原一线城市二手房挂牌价指数 vs. 国家统计局一线城市二手房价格月环比

Figure 2: 中原一线城市经理人信心指数 vs. 三个月滚动二手房销售

Figure 5: 12城二手房登记周同比

Figure 9: 香港35大屋苑二手房成交量

Figure 10: 香港房价指数周变化

Figure 11: 中原估值指数（CVI）

Figure 12: 中原经纪人指数（CSI）

Figure 15: 内地地产板块股价表现

Figure 16: 香港地产板块股价表现

Table 5: 南向资金持仓变化