东方证券 房地产行业周报：公积金制度迎来近20年最大调整，“沪八条”小步快跑信号意义大于实际意义

摘要

东方证券维持房地产行业“看好”评级。 本周国务院公布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，共20条、自2026年9月20日起施行，是《条例》1999年实施以来力度最大的一次系统性调整，报告认为新政利好顺序为核心城市低总价二手房交易>住房后周期消费（家装、家居、家电）>租赁运营>物业管理>核心城市开发商，并提示市场对改革存在七重预期差。 高频数据上，上海二手房挂牌价周环比+0.02%转正、自底部反弹1.7%，北京挂牌价已连续23周下行；北京、上海挂牌量年初至今分别累计下降12.19%、13.54%，上海挂牌量自高点回落33.1%；二手实时成交北京周环比+12.9%转正，广州+3.9%、深圳+4.1%三连涨。 新房一线城市普涨，北京周环比+10%两连升、上海+16%，北上广深年初至今累计成交同比-3%、+35%、+10%、-35%，一线城市新房库存2634.16万方基本持平。 融资端上周房企新增债券融资122.50亿元、周环比-10.5%，年初至今3007.27亿元、同比-52.6%，保利发展发行25亿元公司债（5+2年、票面利率2.2%）；1-7月全国房地产开发投资43009亿元、同比下降19.2%。 板块表现上，A股房地产指数周跌1.81%跑输沪深300，香港内房股周涨3.37%、港资房企周涨6.37%跑赢恒指。 择时上建议短期把握三季度末和四季度末交易性行情窗口，中期看2027年有望成为板块系统性β重估起点，长期α行情起点可能在2028年。

主要观点

• 公积金条例迎来1999年实施以来力度最大调整：国务院公布修改《住房公积金管理条例》的决定，共20条、自2026年9月20日起施行，再次印证公积金政策调整是今年政策重心的判断

• 新政利好顺序明确：核心城市低总价二手房交易＞住房后周期消费（家装、家居、家电）＞租赁运营＞物业管理＞核心城市开发商

• 市场对公积金改革存在七重预期差：并非10万亿资金流动性投放、利率决定权上收不等于年内必然降息、并非促进买房而利好租赁市场、实际在“去开发商中心化”、或放大城市分化、灵活就业扩围短期贡献可能很小、政金债仅获“资格红利”

• “沪八条”信号意义大于实际意义：政策几乎未继续放松限购，资源集中投向外环外新房去库存、改善型家庭置换、公积金账户盘活和中心城区二手房收储，短期成交量改善的确定性高于房价上涨的确定性

• 二手房挂牌价：上海维持韧性，周环比+0.02%转正且自底部反弹1.7%；北京-0.02%已连续23周下行；广州-0.09%近11周下行；深圳-0.03%

• 挂牌量持续收缩：北京周环比-3.23%、年初至今累计下降12.19%，深圳连续10周下行、年初至今下降9.84%；一线城市挂牌量自高点回落13.7%，上海自高点回落33.1%

• 二手成交回暖：实时成交北京周环比+12.9%转正，广州+3.9%、深圳+4.1%均三连涨；网签北京+9.6%、上海+12.7%转正，深圳-6.6%；6月议价率北上广深分别为7.2%、6.4%、12.1%、9.5%，上海五连降（月环比-0.5pct），深圳转正（+0.8pct）

• 新房成交一线城市普涨：北京周环比+10%两连升、上海+16%、广州+4%、深圳+1%；北上广深年初至今累计成交同比-3%、+35%、+10%、-35%；10个样本城市新房库存7403.21万方（周环比+0.1%），一线城市2634.16万方基本持平

• 板块与个股表现：A股房地产指数周跌1.81%、相对沪深300收益-0.80%，城投控股周涨4.02%；香港内房股周涨3.37%、港资房企周涨6.37%跑赢恒指，正荣地产周涨66.67%、恒基地产周涨12.77%

• 基本面与利率背景：1-7月全国房地产开发投资43009亿元、同比下降19.2%，新建商品房销售额42718亿元、下降13.1%；7月一线新房价格环比持平（上海+0.2%、北京-0.3%），一线二手房价环比+0.2%；7月个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%

论述逻辑

• 政策事件→判断印证：国务院修改公积金条例（1999年实施以来力度最大、共20条、9月20日施行）叠加上海“沪八条”加码 → 印证公积金政策调整是今年政策重心、核心城市稳定房地产市场的政策意愿增强

• 政策力度→效果推演：沪八条未进一步放松限购、补贴总规模有限且二手房收购缺乏明确额度 → 短期直接效果首先体现为外环外新房来访量、认购量和置换交易上升，成交量改善的确定性高于房价上涨的确定性，外环外优质项目改善幅度高于全市平均水平

• 高频数据→中期结论：上海挂牌价转正、量价同比修复、景气度领跑全国 → 强化上海作为首个房价企稳改善城市、2027年是核心城市房价企稳年的判断 → 择时上短期把握三季度末和四季度末交易性行情，中期2027年为系统性β重估起点、明年Q1末为观测窗口，长期α行情起点或在2028年

关键展望

• 短期把握三季度末和四季度末交易性行情的择时窗口

• 中期看2027年有望成为地产板块系统性β重估的起点，板块或成为年度交易主线，明年Q1末是重要的观测和择时窗口

• 长期本轮周期底部的投资机会将更多体现在α而非β，α行情起点可能在2028年

• 公积金新政自2026年9月20日起施行；沪八条自2026年8月21日起施行，“以旧换新”购房补贴窗口至2027年3月31日

• 沪八条短期直接效果应首先体现为外环外新房来访量、认购量和置换交易上升

• 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧

推荐标的

• 华润置地（01109，未评级）：核心城市土储占比高的头部央国企

• 中国金茂（00817，未评级）：核心城市土储占比高的头部央国企

• 中国海外发展（00688，未评级）：核心城市土储占比高的头部央国企

• 招商蛇口（001979，未评级）：核心城市土储占比高的头部央国企

• 深耕京沪的地方国企：可适度关注其交易性机会（报告未列出具体标的）