花旗 黑石数字基础设施信托（BXDC.US）：机会叩门，只是开门需要更多时间；上调BXDC评级至买入

摘要

花旗将黑石数字基础设施信托（BXDC.N）评级由中性上调至买入，同时将目标价由US$23.00下调至US$20.00，以09 Oct 26 16:00的US$16.66股价计算，预期股价回报20.0%、股息收益率2.1%、预期总回报22.1%，短期观点为Upside。 BXDC目前较IPO发行价低约17%、较上市以来高点低约25%，花旗估算3Q26 NAV为$19.42，低于US$20.00的IPO价格主要因交易相关费用。 该信托以盲池结构上市，计划收购由投资级hyperscaler租用、位于成熟数据中心市场的优质稳定运营数据中心，但上市至今尚未宣布任何收购，利率上行很可能扩大了谈判中的bid-ask spread并拖慢首单进展。 花旗继续看好数据中心需求，以及开发商与hyperscaler出售或变现设施以回笼资金再投资的巨大TAM，并认为BXDC仍可在此前披露的5.75%-7.00%收购cap rate区间上半段保持纪律收购。 花旗将收购平均cap rate假设更新为6.75%，预计已收购组合未来12个月可按更优的6.25% cap rate交易，FFOPS预测相应调整为2026E全年0.45E、2027E 0.70E、2028E 0.83E。 主要风险是若收购cap rate低于市场对公司未来组合的定价水平（如以6.00-6.50%买入而市场按6.5%或更高估值），收购将相对$19.42的NAV形成摊薄。

主要观点

• 花旗将BXDC评级由中性上调至买入，目标价由US$23.00下调至US$20.00，短期观点为Upside。

• BXDC股价US$16.66（09 Oct 26 16:00），较IPO发行价低约17%、较此前交易高点低约25%；市值US$1,677M，花旗估算3Q26 NAV为$19.42。

• 回报测算：预期股价回报20.0%、预期股息收益率2.1%、预期总回报22.1%。

• BXDC以盲池结构上市，策略是收购IG-rated hyper-scalers入驻、位于成熟数据中心市场的优质稳定运营数据中心，但至今未宣布任何交易，Blackstone仍有机会投入所募资金。

• 更高利率环境下市场可能对BXDC未来收购的资产适用更高cap rate，但公司仍可在此前披露的5.75%-7.00% buy-box cap rate区间上半段保持纪律地收购。

• 花旗维持对数据中心需求及开发商与hyperscaler出售/变现设施以回笼资金再投资的巨大TAM的正面看法；利率上升可能扩大谈判中的bid-ask spread并拖慢首单，但BXDC仍专注于可能在年底前宣布首笔收购。

• 模型更新：3Q26无已宣布并完成的收购，收购平均cap rate假设更新为6.75%，并预计已收购资产组合未来12个月可按6.25%的更优cap rate交易。

• FFOPS预测下调：2026E全年0.45E（此前0.41E），2027E全年0.70E（此前0.73E），2028E全年0.83E（此前0.86E）；2026E分季度为Q2 0.14A、Q3 0.11E、Q4 0.10E，2027E FC Cons 0.81E、VA Cons 1.17E。

• 报告正文包含模型预测调整摘要（Figure 1）以及Bull/Bear多空情景分析章节。

• 主要风险：若以6.00-6.50%（此前收购假设）买入而市场按6.5%或更高估值公司，收购相对当前$19.42 NAV可能形成摊薄；当前NAV低于US$20.00的IPO价格是因交易相关费用。

论述逻辑

• BXDC上市后尚未宣布任何收购且利率上行 → 股价较IPO价回落约17%、较上市以来高点回落约25%，市场可能对拟收购资产要求更高cap rate → 花旗仍看好数据中心需求及开发商/hyperscaler出售变现资产的可观TAM → 判断BXDC可在5.75%-7.00% buy-box上半段保持纪律收购，据此假设收购平均cap rate为6.75%、组合12个月后可按6.25%交易 → 模型下调FFOPS（2026E 0.45E、2027E 0.70E、2028E 0.83E）并下调目标价至US$20.00（对照3Q26 NAV $19.42），仍对应22.1%预期总回报 → 评级由中性上调至买入。

关键展望

• BXDC仍专注于可能在2026年年底前宣布其首笔收购，利率上升很可能扩大了买卖价差并拖慢了进展。

• 未来12个月已收购资产组合预计可按6.25%的更优cap rate交易，低于6.75%的收购假设。

• 股价预计对利率保持敏感，且一旦开始持有具有明确年度NOI的数据中心后敏感度更高。

• 风险情形：若以6.00-6.50%收购而市场按6.5%或更高估值公司，收购相对$19.42的当前NAV可能摊薄。

推荐标的

• Blackstone Digital Infrastructure Trust Inc（BXDC.N）：评级由中性上调至买入（Buy ↑ from Neutral），目标价US$20.00（由US$23.00下调），现价US$16.66（09 Oct 26 16:00），预期股价回报20.0%、股息收益率2.1%、预期总回报22.1%，短期观点Upside；分析师为Michael Rollins, CFA。报告未覆盖其他公司。

关键图表

图1. 黑石数字基础设施估值调整摘要