巴克莱：中国地产：3月销售反弹缓解短期现金压力，但涨幅由二手房市场和高库存推动，复苏依然脆弱
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摘要
巴克莱报告指出，中国3月地产销售环比大幅反弹148%，为2010年以来最强月度增幅，但主要受2月极低基数和季节性因素推动。反弹主要由二手房市场驱动，新房销售率未明显改善，全国库存消化周期升至24.0个月。报告认为，在缺乏重大刺激政策下，全国性复苏仍脆弱，但反弹可缓解部分开发商短期现金压力。报告提出交易建议：从瑞安房地产SHUION '29s换入龙湖集团LNGFOR '29s，可获取约220bp的收益率提升。同时，报告停止覆盖多家困境开发商债券。
主要观点
- 3月19家主要开发商合约销售环比增长148%，为2010年以来最高，但同比仍下降15.0%；1Q26累计同比下降22.5%。
- 国企开发商引领反弹，合约销售环比飙升159%，同比仅下降8.1%。
- 龙湖集团（Longfor）3月权益合约销售20亿元，同比-58.0%，环比+48.5%；万科（Vanke）总合约销售75亿元，同比-43.0%，环比+116.1%；新城（Seazen）总合约销售11亿元，同比-49.1%，环比-11.5%。
- 二手房市场表现强于新房：20个主要城市二手房交易量环比+117%，同比+6%，1Q26同比+4%，显示一线城市企稳。
- 新房市场仍处去库存模式：50城可售库存3.05亿平方米，消化周期升至24.0个月，较2025年底增加0.8个月，同比增加4.2个月。
- 报告认为，二手房回暖可能产生住房升级需求，若势头持续，可视为市场底部的早期信号。
- 对于龙湖和新城等幸存者，经常性收入正成为现金流越来越重要的贡献者。
- 报告提出交易建议：从瑞安房地产SHUION '29s（指示价100.125/101.125，YTW 9.69%/9.29%）换入龙湖集团LNGFOR '29s（指示价79.25/80.75，YTW 11.40%/10.79%），可获取约20个点的现金价差和约220bp的收益率提升。
- 龙湖流动性更强，平均债务期限超过12年，已过偿债高峰，现金短债比1.7倍，优于瑞安的0.8倍。
- 报告停止覆盖多家困境开发商债券，包括碧桂园（COGARD）、融创中国（SUNAC）、龙光集团（LOGPH）和合景泰富（KWGPRO）的多只债券。
论述逻辑
3月销售环比大幅反弹→但主要由低基数和二手房驱动，新房销售率未改善→库存消化周期仍长→全国性复苏需重大刺激→反弹可缓解部分开发商短期现金压力→龙湖等幸存者经常性收入支撑现金流→龙湖信用指标优于瑞安→建议换券获取更高收益率。
关键展望
报告未明确给出未来验证点或时间窗口，但指出需关注：销售可持续性、房价、政策跟进、土地市场和信用事件。报告认为，若二手房动能持续，可视为市场底部早期信号。
推荐标的
- 龙湖集团 LNGFOR '29s：评级 Overweight（OW），指示价79.25/80.75，YTW 11.40%/10.79%，理由：流动性强、债务期限长、已过偿债高峰、现金短债比1.7倍。
- 瑞安房地产 SHUION '29s：评级 Overweight（OW），指示价100.125/101.125，YTW 9.69%/9.29%，但建议换入龙湖。
- 停止覆盖债券：碧桂园（COGARD）多只债券（最后评级 Market Weight）、融创中国（SUNAC）多只债券（最后评级 Underweight）、龙光集团（LOGPH）多只债券（最后评级 Market Weight）、合景泰富（KWGPRO）Jan '27s（最后评级 Market Weight）。
关键图表
Figure 1: Preliminary contracted sales for March 2026
Figure 2: Sell-through rate for new launches in T1 and major T2 cities dropped in March, despite sequential rebound in property sales
Figure 3: Longfor's debt maturities (excluding onshore loans, CNY bn)