高盛 美洲建筑·房屋建筑商：住房热力图：许可证逐渐走出低谷，尽管需求仍面临挑战

摘要

高盛跟踪美国房屋建筑市场数据显示，以过去12个月为基准，7月份单户住宅建筑许可证同比收缩6%，相比6月份的-7%略有改善。 截至7月的过去3个月滚动期内，单户住宅许可证同比持平，好于6月份的-2%与去年同期的-8%，且较疫情前同期水平增长4%。 房屋建造商正加速由投机性现房模式转向按需定制销售，同时紧盯高端客户群体并控制完工库存，历史新低的工期提供了运营敏捷度，有望推动毛利率环比改善。 前50大MSA许可证3个月滚动平均同比微跌2%，其中中西部地区如哥伦布、盐湖城和墨尔本等地领跑增长。 全美单户住宅价值7月同比上涨1%，较2019年7月已累计上涨52%。 在可负担性方面，印第安纳波利斯、明尼阿波利斯、亚特兰大和圣安东尼奥在2026年第二季度位列最易负担市场，分别需要中位数家庭收入的27%和28%。

主要观点

• 以过去12个月为基准，全美单户住宅许可证7月同比收缩6%，降幅较6月的-7%有所收窄，而2025年7月为收缩3%（3% decline）。

• 截至7月的3个月滚动单户住宅许可证同比持平，好于6月份的-2%以及上年同期的-8%，并较疫情前同期增长4%。

• 全美30个州的3个月滚动许可证持平或上升，较6月份的21个州明显增多，主要反映基数效应缓解，但整体活动依然低迷。

• 大型新房市场分化显著，内华达州（-30%）、亚利桑那州（-9%）和田纳西州（-4%）减速明显，而弗吉尼亚州（+12%）、加利福尼亚州（+7%）和佐治亚州（+2%）实现正增长。

• 前50大MSA市场许可证在截至7月的3个月同比下降2%（6月为-5%，2025年7月为-11%）；两年复合增速以堪萨斯城（+25%）、哥伦布（+17%）和辛辛那提（+15%）领先，而拉斯维加斯（-49%）降幅最大。

• 全美单户住宅价值7月同比上涨1%，与6月持平，较2019年7月累计上涨52%；Realtor.com数据显示截至8月8日当周活跃挂牌量同比增长3%。

• NAHB住房成本指数显示，2026年第二季度印第安纳波利斯、明尼阿波利斯、亚特兰大和圣安东尼奥是前25大市场中最具可负担性的区域，中位数家庭需支付其收入的27%和28%用于房贷。

• 建造商转向按需定制销售以提高能见度并支持利润率，结合创纪录的低工期与稳定的购房激励措施，毛利率存在环比改善潜力。

论述逻辑

• 许可证筑底与基数走低 -> 3个月滚动数据持平且30州转正 -> 需求虽弱但走出最低谷

• 建造模式向按需定制倾斜 + 聚焦高端客户 + 工期降至历史低点 -> 成品库存保持稳定且成本管控见效 -> 建造商毛利率有望环比走强

关键展望

• 随着战略调整和成本举措落地，加之激励措施维持稳定，建造商毛利率具备环比上行空间。

• 短期内市场需求仍面临宏观挑战，许可证改善主因基数走低驱动，活动水平总体保持温和。

推荐标的

• D.R. Horton Inc.（DHI）：维持买入评级，目标价未在文本列出（现价$150.80）。看好公司通过地理布局组合与资本配置驱动相对行业超额表现。

• Meritage Homes Corp.（MTH）：维持买入评级，目标价未在文本列出（现价$73.44）。看好其在入门级快速结盘策略之外，逐步扩张改善型住房销售。

关键图表

图1. 各州过去12个月独栋住宅许可证同比变化（%）

图2. 各州过去3个月独栋住宅许可证同比变化（%）

图5. NAHB CHI，圣安东尼奥地区

图8. NAHB CHI，奥兰多