摩根大通 中国内地与香港房地产：本周三大热点问题——周五走强、中国开发商在涨价吗？加息

摘要

2026年9月18日内房股走强，港股内房板块上涨2%、A股板块上涨5%，主因临近国庆政策预期升温、针对“828”取消预售政策的潜在地方对冲举措预期，以及万科离岸贷款展期传闻，并非基本面出现实质反转。 针对“828”政策后的提价现象，一二线重点城市部分项目实际售价小幅上调1-3%（均值2%），主要体现为收回折扣或取消特价房，但由于供需收缩影响预计到2027年才会显现，目前尚不足以带动房价全面上涨，仅一线核心区有望企稳。 香港市场方面，美联储如期加息25个基点，香港最优惠利率（Prime rate）暂未跟进且房贷利率维持不变，但未来12个月的加息预期仍将压制香港地产股走势。 摩根大通建议在香港开发商中首选处于净现金状态的长实集团（CK Asset），行业内则更青睐商业地产包租业主太古地产（Swire Properties）与香港置地（Hongkong Land）。

主要观点

• 9月18日内房板块显著跑赢大盘，港股和A股内房股分别上涨2%和5%，但行业并未出现重大政策实质落地。

• 融创中国单周大涨12%，显示高贝塔标的受国庆前政策博弈驱动，继京沪后预计深圳将是下一个微调放松政策的城市。

• 地方政府可能出台分期缴纳地价或放宽竣工认定等细则以对冲“828”现房销售政策冲击，但难以根本扭转政策方向。

• 市场传闻万科拟将三笔合计232亿港元离岸无抵押子弹贷展期3年，机构认为债务展期已常态化，难以成为板块整体利好。

• 多地重点房企项目售价平均上调1-3%（均值2%），主要采取收回折扣方式，并非全面调高表价。

• “828”政策带来的供应缩减预计2027年才会显现，目前不会引发全国性房价普涨，但一线核心区域（特别是上海）将保持稳定。

• 美联储如期加息25个基点后香港最优惠利率未动，但未来12个月的追加加息预期仍将压制香港本地地产股估值表现。

• 在香港地产板块中更看好防御性更强的商业地产业主，开发商中仅推荐资产负债表处于净现金状态的长实集团。

论述逻辑

• 市场观察：周五内房股无实质重磅利好下逆市大涨（融创单周涨12%），引发投资者对反弹逻辑的追问。

• 归因拆解：大涨主因9月下旬国庆前政策预期再起、针对“828”现房销售政策的地方微调对冲预期，以及万科离岸债务展期传闻缓释短期流动性。

• 供需与价格验证：房企平均2%的涨价多为收回折扣的局部行为，“828”政策导致的供应收缩在2027年前难以体现，短期内难以推升全面房价。

• 海外利率联动：美联储加息25个基点虽然未立即传导至香港房贷利率，但后续12个月潜在加息预期将使香港地产股承压，选股逻辑转向净现金与商业收租物业。

关键展望

• 地方性政策放松：继北京与上海之后，深圳被预计将成为下一个出台温和放松楼市政策的城市。

• 土地与竣工细则对冲：地方政府为刺激房企拿地，可能推出土地款2年内分期支付、部分放宽“建筑竣工”定义等配套措施。

• 供给侧影响窗口：因“828”现房销售政策导致的实际市场供应缩减，更有可能在2027年显现。

• 香港利率与股价前景：未来12个月市场仍预期有利率上行风险（如美联储加息25bps或带动香港最优惠利率升12.5bps），在加息预期显著下调前香港开发商股价预计持续偏弱。

推荐标的

• 长实集团（1113.HK）：评级超配（Overweight），最新收盘价46.18港元，目标价52.00港元；首选理由为财务稳健且处于净现金状态。

• 香港置地（HKLD.SI）：评级超配（Overweight），最新收盘价8.64美元，目标价10.70美元；行业内优先推荐的商业地产包租业主。

• 太古地产（1972.HK）：评级超配（Overweight），最新收盘价24.32港元，目标价30.00港元；行业内优先推荐的优质商业收租股。

• 华润置地（1109.HK）：评级超配（Overweight），最新收盘价28.64港元，目标价40.00港元。

• 中国海外发展（0688.HK）：评级超配（Overweight），最新收盘价12.20港元，目标价16.00港元。

• 华润万象生活（1209.HK）：评级超配（Overweight），最新收盘价37.54港元，目标价49.00港元。

• 保利物业（6049.HK）：评级超配（Overweight），最新收盘价26.52港元，目标价41.50港元。

• 绿城服务（2869.HK）：评级超配（Overweight），最新收盘价4.09港元，目标价5.50港元。

• 贝壳（2423.HK）：评级超配（Overweight），最新收盘价43.08港元，目标价59.00港元。

• 万科企业 - H（2202.HK）：评级低配（Underweight），最新收盘价2.35港元，目标价1.60港元；债务展期已为普遍现象，难以单独扭转基本面。

• 融创中国（1918.HK）：评级低配（Underweight），最新收盘价0.61港元，目标价0.30港元。

• 碧桂园（2007.HK）：评级低配（Underweight），最新收盘价0.17港元，目标价0.10港元。

关键图表

图1. 中国内地房地产——每周股价表现（%）

图2. 香港房地产与综合企业——每周股价表现（%）