中指控股 中指控股研究所 宏观经济 第33周新房及二手房成交规模环比均增长，北京住宅用地成交出让金达154亿元

摘要

分线看，一线城市新房成交41万平方米环比下降15.2%（北京为一线唯一环比增长城市），二线代表城市环比增长22.8%，济南、武汉环比增幅均超100%，二手房各线城市环比全线增长。 库存端，9城新房可售面积环比下降0.1%，深圳、上海、广州及福州、宁波、苏州去化较快。 土地市场方面，300城住宅用地成交规划建面315万平方米、出让金262亿元，其中一线城市贡献154亿元；北京以154亿元居宅地出让金首位，海淀四季青城中村改造三宗地块以97.6亿元（金茂竞得）居全国宅地总价榜首，TOP5中一线城市占四席。 政策端，央行发布《2026年第二季度货币政策执行报告》提出综合运用并适时调整货币政策工具，上海微调置换购房政策、放宽非沪籍家庭与境外人士购房要求，深圳大学拟斥资超5亿元购置商品房用作学生住房。 企业端，房企非银融资以中期票据为主，金融街控股合计发行20.8亿元中票、市北高新8亿元中票全场倍数达21倍；济南建工拟27.99亿元转让恒大地产等债权资产，正荣地产境内债重组方案出炉，6400万元现金抵销不超8亿元。

主要观点

• 新房周度表现：第33周（08.09-08.15）30城新房成交面积146万平方米，环比增长8.5%，同比下降5.3%；8月以来（8.1-8.15）环比下降14.1%，同比下降8.5%。

• 新房分线结构：一线城市成交41万平方米，环比下降15.2%、同比增长9.0%，北京环比增长2.3%为一线唯一环比增长城市（同比下降31.4%）；二线代表城市成交79万平方米环比增长22.8%、同比增长0.1%，济南、武汉环比增幅均超100%；三四线代表城市成交26万平方米环比增长19.3%、同比下降30.8%。

• 二手房量增：20城二手房成交26355套，环比增长7.9%、同比增长12.0%；一线8812套环比增长0.1%（深圳环比增长11.5%居一线首位），二线13357套环比增长11.8%（南宁、南京、苏州环比均超30%），三四线4186套环比增长13.7%、同比增长38.7%；8月以来环比下降12.0%、同比增长5.4%。

• 土地市场总量：第33周300城各类用地推出3017万平方米、成交1772万平方米；住宅用地推出705万平方米（一线3万、二线153万、三四线550万平方米），成交规划建面315万平方米（一线35万、二线约76万、三四线约204万平方米）；各类用地出让金344亿元，其中宅地262亿元——一线154亿元、二线52亿元、三四线约56亿元。

• 宅地出让金城市前三：北京154亿元、苏州21亿元、昆明20亿元；北京本周成交5宗宅地，海淀区四季青镇西郊机场周边及沿线（西冉、田村、常青片区）城中村改造项目HD00-1408-0034、0049、0040地块成交价近98亿元，助推北京居周度出让金总额首位。

• 宅地总价TOP5一线城市占四席：北京海淀四季青城中村改造地块以97.6亿元居首（金茂竞得）；北京石景山刘娘府A1地块25亿元（中海地产）、石景山苹果园枢纽地块15亿元（招商蛇口）分列二三位，沈阳文化路南地块11.5亿元（沈阳荣城置业）、北京房山良乡大学城地块9.6亿元（电建地产）居四五位。

• 公告出让地块：第33周300城推出107宗住宅用地，其中郑州推出2宗起始价超18亿元，重庆推出7宗规划建筑面积近74万平方米；起始价TOP3中深圳福田安托山地块建筑面积3万平方米、起始价11亿元、楼面价43497元/平方米。

• 中央政策：央行发布《2026年第二季度货币政策执行报告》，指出综合运用并适时调整货币政策工具，继续保持流动性充裕和社会融资条件相对宽松；自然资源部发布全国“一张图”建设情况，加速重点项目推进。

• 地方政策：上海微调置换购房政策，非沪籍家庭卖一买一无需提供社保/个税证明，境外人士卖出上海名下全部住房后可新购一套（8月1日起执行新政）；深圳大学拟斥资超5亿元购置商品房用作学生住房；广州出台全国首个城市更新公证专项文件；合肥印发“好房子”建设行动方案；黑龙江拟出台超低能耗建筑补贴；芜湖湾沚区发放每张5万元购房消费券。

• 企业风险处置：济南建工拟27.99亿元转让对恒大地产及其关联方等债权资产（原始价值合计43.43亿元），受让方实控人为济南国资委；正荣地产境内债化解方案涉及9只债券、本金总额66.61亿元（含息总额72.03亿元），现金方案一次性付款6400万元抵销不超8亿元，三个物业项目销售所得款1.79亿元预期抵销不超16亿元，剩余债券本金额（含应计利息）置换为期限约8.5年的新债券。

• 房企融资以中期票据为主：电建地产发行“26电建地产MTN003”7.8亿元、票面利率2.03%（用于置换“23电建地产MTN001”本金）；外高桥集团发行10亿元超短融、票面利率1.53%、认购倍数1.60倍；市北高新8亿元中票票面利率1.69%、全场倍数21倍；金融街控股合计发行20.8亿元中票（品种一10.8亿元/2.63%、品种二10亿元/2.68%）；苏州恒泰控股17亿元私募公司债项目更新为“已反馈”。

论述逻辑

• 以第33周高频成交数据定基调：30城新房环比增长8.5%但同比下降5.3%，20城二手房环比增长7.9%、同比增长12.0%，报告先确立“新房环比改善、同比仍降，二手房同环比双升”的周度格局，并提示8月以来（8.1-8.15）新房环比下降14.1%、二手房环比下降12.0%。

• 再按城市梯队拆解结构：一线新房环比下降15.2%但同比增长9.0%，北京为一线唯一环比增长城市；二线环比增长22.8%（济南、武汉增幅超100%）贡献周度环比增量，三四线同比下降30.8%显示尾部城市压力；二手房一线至三四线环比分别增长0.1%、11.8%、13.7%全线走高。

• 用库存端验证去化：9城新房可售面积环比下降0.1%，深圳、上海、广州及福州、宁波、苏州可售面积均下降，报告据此判断去化速度较快。

• 转入土地市场量化：300城宅地推出705万平方米、成交315万平方米、出让金262亿元，分梯队看一线城市宅地出让金154亿元，高于二线的52亿元和三四线的约56亿元，凸显一线宅地高单价特征。

• 以明星地块佐证结构判断：北京周度出让金154亿元居首，海淀四季青城中村改造地块成交价97.6亿元（金茂竞得）居全国总价榜首，TOP5中一线城市占四席、竞得方为金茂、中海地产、招商蛇口、电建地产，指向头部房企聚焦一线核心区拿地。

• 最后以政策与企业资讯收束：央行货政报告延续适度宽松表述，地方因城施策（上海置换口径微调、深圳大学购置商品房作学生住房、多地发购房补贴等）；融资端以中票为主、票面利率低至1.53%-2.68%，风险端正荣债务重组、济南建工折价转让恒大债权，形成“成交—库存—土地—政策—企业”的完整周度图景。

关键展望

• 正荣地产境内债重组方案若通过，6400万元现金付款将在两个月内作出；剩余债券本金额（含应计利息）将置换为正荣地产新发行的期限约8.5年的新债券。

• 报告披露的公告出让地块将在9月陆续截止竞价：深圳福田安托山地块09-10、郑州两宗铭仁里地块09-15、湛江奋勇高新区地块09-18、安庆宜秀区地块09-03、重庆潼南金福新区地块09-14，构成后续土地成交观察窗口。

• 货币政策取向上，央行表示继续实施好适度宽松的货币政策，综合运用并适时调整货币政策工具，保持流动性充裕和社会融资条件相对宽松。

• 合肥“好房子”建设给出明确时间表：到2028年“好房子”政策标准技术产业体系基本完善，2030年新建保障房全面建成好房子。

• 上海崇明区新就业青年安居补贴可享受不超过2年政府补贴优惠价，第二年补贴退坡50%。

• 本篇为周度数据回顾，报告未给出评级、目标价或对后续市场走势的量化预测。

推荐标的

• 报告未明确给出推荐标的（周度资讯报告，无评级与目标价）。文中提及的市场主体包括：宅地竞得方金茂（97.6亿元海淀地块）、中海地产（25亿元）、招商蛇口（15亿元）、电建地产（9.6亿元）、沈阳荣城置业（11.5亿元）；债券发行人电建地产、苏州恒泰控股、外高桥集团、市北高新、金融街控股；债务处置相关方正荣地产、济南建工集团、恒大地产。