摩根士丹利 香港房地产：26年施政报告与首个五年规划：会有什么惊喜？

摘要

报告在9月16日施政报告与首个五年规划公布前发布更新，核心结论是不预期出现重大房屋政策惊喜，香港地产行业观点维持“具吸引力”（Attractive）。 政策重心预计仍放在北部都会区执行、抢人才、房屋供应及巩固国际金融中心地位。 由于楼价年初至今已上涨12%，需求侧宽松可能性低，“Property Connect”或印花税减免等措施空间有限。 未来10年长期房屋供应目标可能维持在420k units附近或略高，由更快的市区重建与北部都会区交付支撑。 报告预期将有更多北部都会区KPI公布，包括收地目标、基建以及HSK地皮批出后下一批大规模卖地的招标计划。 私人部门参与仍是关键执行变量：高建筑成本、长回收期与回报不确定令本地开发商却步，料更多以财团形式参与，或由中资国企开发商伙拍本地开发商。 个股层面，加快收回农地利好新地与恒基，而基金、家族办公室及附带权益税制的进一步优化有望利好中环香港置地与金钟太古地产等核心写字楼业主。

主要观点

• 报告不预期9月16日公布的施政报告与首个五年规划带来重大房屋政策惊喜。

• 香港地产行业观点维持“具吸引力”（Attractive）。

• 楼价年初至今上涨12%，需求侧宽松可能性低，“Property Connect”与印花税减免等措施空间有限。

• 中原楼价指数2026年9月6日报161.33（Exhibit 1图中数据标签）。

• 未来10年长期房屋供应目标可能维持在420k units附近或略高，受更快的市区重建与北部都会区交付支撑。

• 政策焦点预计仍是北部都会区执行、抢人才、房屋供应及巩固国际金融中心地位。

• 或公布更多北部都会区KPI，包括收地目标、基建，以及HSK地皮批出后下一批大规模卖地的招标计划。

• 私人部门参与是关键执行变量，开发商关注更清晰的PPP条款、灵活补地价付款、MTRC招标协调与分区发展模式。

• 高建筑成本、长回收期与回报不确定是本地开发商投资北部都会区的主要障碍，料更多以财团形式参与，或由中资国企开发商伙拍本地开发商。

• 加快收回农地应利好新地/恒基，但更多公屋销售可能拖累开发商。

• 基金、家族办公室及附带权益税制的进一步优化有望吸引更多资金与人才，潜在利好中环（香港置地）与金钟（太古地产）核心写字楼业主。

• 潜在房屋供应呈下降趋势（Exhibit 2，来源：房屋局）。

论述逻辑

• 事件驱动：施政报告与首个五年规划9月16日出台 → 报告先给基准判断：不预期重大房屋政策惊喜，行业观点维持Attractive。

• 市场状态支撑该判断：楼价YTD +12%已复苏 → 需求侧宽松（“Property Connect”、减印花税）空间有限 → 政策无需在需求端加码。

• 由此推演政策重心：转向北部都会区执行、抢人才、房屋供应与巩固国际金融中心 → 未来10年供应目标或维持/略高于420k units → 更多NM KPI（收地目标、基建、HSK后下一批大规模卖地招标）可能公布。

• 落实到执行与个股：私人参与（PPP条款、补地价、MTRC招标协调、分区模式）是关键变量 → 高成本与回报不确定下料更多财团式、或中资国企伙拍本地开发商参与 → 收地加快利新地/恒基、公屋销售增多或压开发商、税制优化利香港置地（中环）与太古地产（金钟）。

关键展望

• 最直接的验证窗口是9月16日公布的施政报告与首个五年规划。

• 或有更多北部都会区KPI公布：收地目标、基建，以及HSK地皮批出后下一批大规模卖地的招标计划。

• 未来10年长期房屋供应目标可能维持在420k units附近或略高。

• 私人参与的观察点：更清晰的PPP条款、灵活补地价付款、MTRC招标协调与分区发展模式。

• 风险与压力点：更多公屋销售或对开发商构成压力；高建筑成本、长回收期与回报不确定仍是本地开发商参与北部都会区的门槛。

• 评级框架：本报告为行业更新，行业观点Attractive，并列出13只覆盖个股评级与2026年9月11日价格，报告本身未给出个股目标价。

推荐标的

• 加快收回农地应利好新鸿基地产（SHKP）与恒基地产（Henderson），但更多公屋销售可能拖累开发商。

• 基金、家族办公室及附带权益税制的进一步优化潜在利好中环香港置地与金钟太古地产。

• 长江实业（CK Asset Holdings, 1113.HK）：Equal-weight（与大市同步），评级日期07/02/2026，最新价HK$47.88（09/11/2026，历史价未经拆股调整）。

• 恒基地产（Henderson Land, 0012.HK）：Overweight（看好），评级日期05/04/2026，最新价HK$26.08（09/11/2026）。

• 香港置地（Hongkong Land, HKLD.SI）：Overweight（看好），评级日期05/19/2025，最新价US$8.48（09/11/2026）。

• 希慎兴业（Hysan Development, 0014.HK）：Equal-weight（与大市同步），评级日期01/06/2026，最新价HK$15.75（09/11/2026）。

• 新世界发展（New World Development, 0017.HK）：Underweight（看淡），评级日期12/13/2023，最新价HK$5.89（09/11/2026）。

• 新鸿基地产（Sun Hung Kai Properties, 0016.HK）：Equal-weight（与大市同步），评级日期07/02/2026，最新价HK$108.20（09/11/2026）。

• 太古地产（Swire Properties, 1972.HK）：Overweight（看好），评级日期01/06/2026，最新价HK$24.40（09/11/2026）。

• 九龙仓置业（Wharf REIC, 1997.HK）：Overweight（看好），评级日期08/07/2026，最新价HK$30.92（09/11/2026）。

关键图表

图1. 香港房价上涨12%