2026-09-15 · 粤开证券 · 宏观策略

粤开证券【粤开宏观】8月经济运行图景：工业与服务业分化，房地产呈现三重分化

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摘要

粤开证券宏观团队将8月经济概括为“总量承压、结构分化”：8月规模以上工业增加值同比增长5.2%、较7月加快0.7个百分点，而服务业生产指数同比增长4.1%、较7月回落0.2个百分点，“供强需弱”下两大部门的分化最为直接。工业回升由出口较快增长、新兴制造高景气和采矿业修复共同支撑：按美元计价8月出口金额同比增长25.0%，其中集成电路和自动数据处理设备出口金额分别增长129.8%和76.5%；高技术制造业和装备制造业增加值分别增长16.7%和12.1%；采矿业降幅由7月的4.2%收窄至1.4%。内需明显偏弱：8月社会消费品零售总额仅增长0.4%，1—8月固定资产投资下降7.2%，其中房地产开发投资下降19.9%。房地产总量继续下行（1—8月新建商品房销售面积和销售额分别下降12.1%和13.0%），但内部呈现三重分化：一线城市新房和二手房价格环比均上涨0.1%而低能级城市压力仍大，1—8月二手房交易网签面积增长10.6%而新房销售面积下降12.1%体现“以价换量”，上海144平方米以上新房价格同比上涨5.5%显示改善型大户型相对坚挺。 8月底预售条件提高、现房销售推进和融资转向项目制资金闭环，意味着依赖预售回款、高周转的发展模式正在调整，房地产将由高度依赖增量开发转向增量与存量并重。报告预计三季度GDP增速约4.4%、四季度回升至4.6%左右、全年约4.6%，支撑来自出口韧性、新动能扩张和政策实物工作量落地；风险提示为外部冲击超预期、稳增长政策超预期。

主要观点

总体判断：8月经济呈“总量承压、结构分化”，不同部门、不同市场之间分化增强，结构性分化正成为观察经济运行的重要主线。

工业与服务业分化是“供强需弱”最直接的体现：8月规模以上工业增加值同比增长5.2%，较7月加快0.7个百分点；服务业生产指数同比增长4.1%，较7月回落0.2个百分点。

内需偏弱制约传统部门：8月社零同比增长0.4%，限额以上汽车类零售额下降18.5%、家具类下降7.9%、建筑装潢材料类下降11.8%，通讯器材类增长27.3%；1—8月固定资产投资下降7.2%，其中制造业投资下降2.3%、基础设施投资下降4.0%、房地产开发投资下降19.9%。

订单和出口直接支撑工业：制造业PMI新订单指数由48.5%升至50.6%、新出口订单指数由49.6%升至50.1%，均进入扩张区间；按美元计价8月出口金额同比增长25.0%，集成电路和自动数据处理设备出口金额分别增长129.8%和76.5%。

新兴制造保持高景气：8月高技术制造业和装备制造业增加值分别增长16.7%和12.1%，计算机通信电子设备制造业增长17.2%；锂离子电池、工业机器人和3D打印设备产量分别增长57.2%、34.6%和29.9%。

采矿业边际修复减少拖累：增加值同比降幅由7月的4.2%收窄至8月的1.4%；8月煤炭开采和洗选业、石油和天然气开采业出厂价格同比分别上涨26.6%和10.5%。

现代服务业较快增长但难抵内需拖累：8月信息传输软件服务业生产指数增长9.6%、租赁和商务服务业增长9.0%、交通运输仓储邮政业增长4.8%；但服务业整体增速由7月的4.3%回落至4.1%，8月餐饮收入仅增长1.1%，服务业商务活动指数为49.3。

房地产仍是经济主要拖累项：1—8月全国新建商品房销售面积和销售额同比下降12.1%和13.0%，降幅较上年同期扩大7.4个和5.7个百分点；房地产投资同比下降19.9%，降幅较上年同期扩大7.0个百分点。

三重分化之一（城市能级）：8月一线城市新房和二手房价格环比均上涨0.1%，二线城市分别下降0.1%和0.3%，三线城市分别下降0.2%和0.3%；一线内部上海、深圳相对较强（新房环比+0.4%、+0.2%），北京新房环比下降0.2%、调整范围更广。

三重分化之二（新房与二手房）：70城8月新房价格环比约下降0.2%、同比下降3.3%，二手房环比约下降0.3%、同比下降5.1%；1—8月全国二手房交易网签面积同比增长10.6%，而新建商品房销售面积同比下降12.1%，“以价换量”特征明显。

三重分化之三（户型）：8月上海144平方米以上新房价格环比上涨0.9%、同比上涨5.5%，一线城市大户型新房表现均好于90平方米以下户型；二手房定价更多取决于地段、房龄、总价和转售流动性。

发展模式加快转变：8月底预售条件提高、现房销售加快推进、融资向项目制和资金闭环管理转变，行业过去依赖预售回款、高周转和主体信用扩张的模式正在调整，房地产将由高度依赖增量开发转向增量与存量并重。

论述逻辑

8月数据发布 → 工业增加值同比+5.2%（加快0.7个百分点）而服务业生产指数+4.1%（回落0.2个百分点），叠加社零仅+0.4%、1—8月固定资产投资-7.2% → 判定经济“总量承压、结构分化” → 解释分化根源：工业可通过出口、企业采购、库存调整缓冲内需波动（出口金额+25.0%、高技术制造业+16.7%、采矿业降幅收窄至1.4%），多数服务业更依赖当期消费因而走弱 → 房地产为主要拖累（销售面积/额-12.1%/-13.0%、投资-19.9%），但内部沿城市能级（一线环比+0.1%）、新房与二手房（二手房网签+10.6% vs 新房销售-12.1%）、户型（上海144平以上新房同比+5.5%）三个维度分化 → 加上8月底预售与融资制度调整指向高周转模式转变 → 结论：经济呈“生产端较强、需求端偏弱，新动能较快增长、传统内需承压”的结构特征，预计三季度GDP约4.4%、四季度约4.6%，房地产投资趋势性企稳仍需时间。