2026-09-27 · 国内研报 · 公司/行业基本面

广发证券房地产开发与服务行业26年第39周：北京现房细则正式落地，板块估值强势修复

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摘要

北京市于2026年9月24日率先出台“828新政”后首个地方执行细则，规则整体较最初市场预期缓和，明确新老划断机制并将已公告未出让及已出让未开工项目在满足年底前开工条件下按原预售条件执行，同时支持首付款30个自然日内缴清不少于50%、余款延期2年内缴清不计息。成交层面，2026年第39周50城新房成交面积环比上升34.3%、同比上升3.0%转正，9月前24天新房同比降幅收窄至-2.4%；13城二手房成交面积周同比上升16.2%，77城中介二手房认购套数周同比上升17.4%。土地市场上，本周300城宅地出让金为443.2亿元，环比大幅上升115.1%，同比下降33.2%。资本市场上，SW房地产板块单周上涨2.3%，跑赢沪深300指数3.8个百分点，在30个申万行业中排在3%分位；截至9月25日，16家主流开发商PB估值仅为0.40x，处于2021年以来的2%分位数。广发证券维持行业“买入”评级，指出执行层面细则优化带动开发商拿地意愿与IRR回报修复，建议加大板块配置比例。

主要观点

北京出台现房销售细则新老划断，政策执行口径较此前预期显著缓和并支持土地款延期两年缴纳。

中央及多地配套政策持续推进，自然资源部表态降成本，珠海与湖北省发布购房补贴和安居支持。

50城新房网签面积同比转正为+3.0%，9月前24天一线城市新房网签同比上升7.8%。

二手房网签及中介认购维持双位数高增，13城二手房周成交面积同比增长16.2%。

重点城市推盘受北京细则驱动出现分化，库存去化周期微升至12.3个月，售批比保持在117%。

本周二手房成交价环比+0.3%，重点12城二手房挂牌套数环比上升0.5%，二手房转化率维持在较高水平，转化率升至5.8%无法从文本确认。

300城宅地单周出让金达443.2亿元环比翻倍，但同比仍下滑33.2%，平均溢价率为7.2%。

SW房地产板块单周上涨2.3%跑赢大盘3.8pct，主流房企PB估值仍处历史2%极低分位。

港资地产及物业板块涨跌互现，新世界发展因资产出售传闻周涨3.7%领跑港资房企。

C-REITs综合指数周涨0.50%，新申报商业不动产REITs资产盈利分化且打新安全边际较窄。

论述逻辑

报告从北京率先落地现房销售细则切入，分析其放宽土地款付款期限（首付50%后余款延期2年）及新老划断机制，推导出此举有效缓解地方短期财政压力并锁定房企货值利润；继而结合50城新房网签转正（同比+3.0%）与二手房网签持续双位数增长（同比+16.2%）的高频量价复苏证据，对应主流房企PB仅0.40x（处历史2%分位）的极度低估现状，最终得出开发商拿地意愿与IRR回报修复、建议加大房地产板块配置比例的核心看多结论。