伯恩斯坦 物业房地产月度回顾：26年9月

摘要

2026年9月，欧洲房地产板块表现疲软，总回报率为-7.1%，显著落后于STOXX 600指数的-2.3%。 主要受货币政策紧缩影响，政府债券收益率触及多年高点，德国10年期国债收益率月末收于3.58%。 市场持续计入未来12个月的额外紧缩预期，英国央行维持紧缩倾向，美联储加息25bp至3.75%-4.0%。 在估值上行空间受限背景下，管理层正转向通过租金调整、入住率提升及资本循环等运营杠杆驱动收益增长。

主要观点

• 欧洲房地产板块9月表现跑输大盘，第三季度整体落后市场7.6个百分点。

• 货币政策保持紧缩，多国政府债券收益率创多年新高。

• 德国10年期国债收益率月末收于3.58%，此前曾触及3.64%的2009年以来最高水平。

• 柏林选举结果引发对租金管制和住房国有化的担忧，影响投资者情绪。

• Vonovia在柏林拥有约14万套住房，占其投资组合价值的约30%，受政策影响最大。

• 英国政府将于10月28日发布预算案，预计包含针对性住房支持及潜在的房产税调整。

• 数据中心领域AI需求强劲，Knight Frank预测数据中心容量将从2025年的62GW增长至2028年的110GW+。

论述逻辑

• 货币政策紧缩（加息/紧缩倾向） -> 政府债券收益率飙升（触及多年高点） -> 房地产估值承压（板块表现跑输） -> 运营环境挑战增加 -> 管理层转向运营杠杆（租金/入住率/资本循环）以驱动未来收益增长。

关键展望

• 市场预计未来12个月内将有进一步的货币政策紧缩。

• 英国预算案将于10月28日公布，可能涉及房产税门槛调整。

推荐标的

• 报告提供了详细的欧洲房地产公司估值表，包含评级、目标价及EPS/股息收益率。

• 具体标的评级详见第18页Bernstein Ticker Table，涵盖Aedifica (O), Aldar (M), Aroundtown (U), British Land (O)等。

关键图表

图4. 当前10年期国债收益率（%）

图5. 2026年9月房地产板块表现最佳与最差个股

图6. 2026年房地产板块表现最佳与最差个股

图7. 收盘价相对表现