2026-09-30 · Barclays · 公司/行业基本面

巴克莱中国房地产：按揭利息补贴：有针对性的支持，效果适中

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摘要

巴克莱信用研究认为，中国对符合条件首套房推出的按揭利息补贴（合格贷款本金每年1个百分点、最长5年、每户贷款上限CNY1mn，购房限定为GFA≤120sqm且总价≤CNY1.5mn的首套房）是定向支持，直接销售提振预计温和。补贴由中央财政承担90%、地方承担10%且不设总额上限，标志中央政府直接财政介入住房需求，这一政策信号比补贴本身更重要；但力度有限，每户最高累计节省约CNY50k（约CNY833/月），报告估计合格按揭本金CNY1.1-2.0trn，按1%补贴率对应年度财政成本CNY11-20bn。资格覆盖上，8M26 CREIS 40城中33.1%的新房与55.2%的二手房达标，存量房和低线城市覆盖更广；低ASP的Longfor、Seazen大部分在售单位可能在CNY1.5mn门槛之内，Vanke大致处于门槛，高ASP的Shui On Land、Greentown、China Jinmao覆盖较窄。 1个百分点补贴可将新发放按揭利率从c.3.1%降至c.2.1%，低于部分城市租金收益率，但仅适用前五年。政策在8月28日住房改革之后、10月销售旺季之前，于10月1日启动、窗口一年，可能支持短期交易与现金回款，但不大可能单独实质性改变行业基本面。信用债方面，维持Longfor 29s/32s的OW（YTW 9.8%/9.7%），国有背景开发商中偏好China Jinmao 29s（OW；7.4% YTW）与Greentown 28s（OW；8.2% YTW）。

主要观点

政策细节：合格首套房按揭享受每年1个百分点的利息补贴，最长5年，每户合格贷款上限CNY1mn，估计每户最高累计节省利息约CNY50k（约CNY833/月）；购房资格限定GFA≤120sqm、总价≤CNY1.5mn，新房和二手房均适用，按揭再融资除外。

中央财政承担90%补贴成本（地方承担10%）且无补贴总额上限，标志中央政府对住房需求直接财政支持的升级，报告认为这比补贴金额本身更具意义。

财政成本可控：报告估计合格按揭本金为CNY1.1-2.0trn，按1%补贴率对应年度补贴CNY11-20bn。

资格覆盖偏向存量房与低线城市：8M26 CREIS 40城中33.1%的新房与55.2%的二手房满足GFA≤120sqm且总价≤CNY1.5mn/套标准；分城市层级看，8M26新房达标比例T1城市8%、T2城市36%、T3/4城市44%，二手房为27%、63%、60%。

按揭成本可能降至租金收益率之下：1个百分点补贴可将新发放按揭利率从c.3.1%降至c.2.1%，低于部分城市的租金收益率，但补贴仅适用于按揭前五年。

低ASP非国企覆盖更广：按当前ASP，Longfor和Seazen大部分在售单位可能在CNY1.5mn价格门槛之内，Vanke大致处于门槛附近；高ASP开发商如Shui On Land、Greentown和China Jinmao的覆盖可能更窄。

低线城市更相关：CNY1.5mn上限限制了昂贵核心城市的覆盖面，但能覆盖低线城市市场中更大份额的住房。

政策时点：该需求端措施紧随8月28日宣布的住房市场改革，并在10月销售旺季之前，于10月1日启动、政策窗口一年，部分首套房购买可能在窗口期内提前释放。

总体效果温和：在购房信心仍然脆弱的背景下，政策可在10月1日启动后支持近期交易和现金回款，但不大可能仅凭自身实质性改变行业基本面。

信用债观点：私人开发商中维持Longfor 29s和32s的OW（YTW 9.8%/9.7%），因其较低ASP带来更广补贴资格、经常性租金收入与融资灵活性提供额外信用支持；国有背景开发商中偏好China Jinmao 29s（OW；7.4% YTW）和Greentown 28s（OW；8.2% YTW），尽管补贴资格更窄，但强大市场地位和融资渠道提供韧性。