2026-07-07 · Goldman Sachs · 宏观策略

高盛：美国住房低位稳定

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原标题：Mid-Year Housing Outlook: Stabilizing but Subdued

摘要

Goldman Sachs认为，美国住房市场正在从上半年冲击中趋于稳定，但高利率和需求疲弱决定了复苏会非常温和。住宅固定投资一季度年化下降8%，二季度估计下降5%，主要受恶劣天气和抵押贷款利率反弹拖累。高房贷利率对二手房周转影响最大，近80%借款人的利率低于当前市场利率，近60%低出2个百分点以上，形成强锁定效应；因此GS预计2026年下半年成屋销售年化仅420万套，较2019年低22%。供给端，住房短缺仍支撑独栋开工，但供需平衡改善和建商利润率回落令开工温和放缓。租金和住房通胀方面，新租约租金仅1%-2%增长，PCE住房通胀预计从当前3.2%降至2026年底2.9%、2027年底2.2%。核心判断是住房不再急剧恶化，但高利率锁定、低移民和租金降温使其只能低位稳定。

主要观点

住宅固定投资上半年走弱，一季度年化下降8%，二季度估计下降5%，反映恶劣天气和抵押贷款利率在三月反弹后的压力；这使住房板块从增长贡献转为对GDP的温和拖累。

抵押贷款利率是住房最敏感变量，GS策略师预计30年固定房贷利率从当前6.43%仅小幅降至2027年底6.3%，意味着高利率环境会持续压制交易。

锁定效应限制成屋销售，近80%借款人的存量贷款利率低于当前市场利率，近60%低出2个百分点以上，使搬家和换房成本显著上升；低利率存量贷款让家庭宁可不换房，也不愿重置到高利率贷款。

GS预计2026年下半年成屋销售年化仅420万套，较上半年高3%，但仍比2019年低22%；2027年仅温和升至约430万套，改善主要来自利率小幅下行和锁定效应自然衰减。

独栋住宅建设仍受长期住房短缺支撑，但供需平衡正常化和建商利润率回到疫情前水平，使独栋开工从去年小幅下降，2026年预计为92万套；高利率下开工仍高于2019年，说明短缺仍在托底。

住房需求仍疲弱，积极因素是国内人口结构和购房意愿调查有所改善，负面因素则是移民减少继续压低家庭形成，收入增长也偏弱；GS模型估算未来几年家庭形成约100万户，低于近期趋势。

GS预计住房空置率从2026年一季度1.1%升至四季度1.2%、2027年1.3%，全国房价今年12月同比仅上涨0.8%，明年上涨2.3%。

多户住宅建设还会继续下降但速度放慢，在建多户住房库存已较峰值下降33%，但仍比2019年高9%，开发商仍要先消化积压项目；租赁空置率从5.6%升至7.3%也会约束新项目开工。

论述逻辑

房贷利率高企 → 存量低利率借款人被锁定 → 成屋周转维持低位，住宅经纪佣金和住宅投资受压 → 住房短缺仍支撑独栋开工，但供需恢复正常和建商利润率回落限制扩张 → 移民下降、收入疲弱和家庭形成放慢压制需求 → 多户库存尚未完全消化且租赁空置率上升 → 新租约租金低增速逐渐传导至官方住房通胀 → 住宅投资低位稳定，底层通胀获得下行力量。