摩根士丹利 中国房地产：每周数据库追踪37

摘要

摩根士丹利2026年9月14日发布中国房地产行业第37期每周数据库追踪，行业观点维持In-Line。 截至9月13日当周，50城新房网签套数同比下降7%（前一周为同比+13%），年初至今累计同比-9%；其中一线城市同比+19%（前一周+33%）、二线城市同比-14%（前一周+24%）、三线城市同比-2%（前一周-26%）。 10城二手房网签套数同比+2%（前一周+18%），年初至今+5%；一线城市同比+5%（前一周+20%）、二线城市同比-1%（前一周+15%）。 整体去化率为46%，与前一周持平，其中一线城市16%（前一周44%）、二线城市76%（前一周48%）。 中原六城二手挂牌价追踪指数为15.7%（前一周15.8%），一线城市物业代理指数为55.7（前一周55.2）。 报告以Exhibit 1呈现50城一手房周度销售及四周移动平均（来源：CREIS、摩根士丹利研究），并在行业覆盖表中列出14家覆盖公司的评级与9月14日股价，未给出目标价或量化预测。

主要观点

• 新房降温：截至9月13日当周，50城一手房周度网签套数同比下降7%，较前一周的同比+13%明显放缓，年初至今累计同比-9%。

• 新房分线城市表现：一线城市同比+19%（前一周+33%），二线城市同比-14%（前一周+24%），三线城市同比-2%（前一周-26%）。

• 二手房同步放缓：10城二手住宅周度网签套数同比+2%，较前一周+18%回落，年初至今累计+5%。

• 二手房分线城市：一线城市周度网签同比+5%（前一周+20%），二线城市同比-1%（前一周+15%）。

• 去化率：上周整体去化率46%，与前一周持平；一线城市16%（前一周44%），二线城市76%（前一周48%）。

• 价格与渠道高频指标：中原六城二手挂牌价追踪指数15.7%（前一周15.8%），一线城市物业代理指数55.7（前一周55.2）。

• 行业观点维持In-Line，即分析师预计未来12-18个月中国房地产覆盖组合表现与相关大盘基准一致。

• 图表方面，Exhibit 1展示50城一手房周度销售套数及四周移动平均，数据来源为CREIS与摩根士丹利研究。

• 利益关联披露：未来3个月摩根士丹利预计就投行服务向中国金茂、中国海外发展、华润置地、万科、龙湖集团、越秀地产收取报酬。

论述逻辑

• 本期为纯高频数据周报，论证链为：以截至2026年9月13日当周的网签与去化高频数据为输入 → 新房端，50城周度网签同比由前一周+13%转为-7%（一线+19%、二线-14%、三线-2%），年初至今-9% → 二手房端，10城周度网签同比由+18%放缓至+2%（一线+5%、二线-1%），年初至今+5% → 去化与价格端，整体去化率持平于46%，中原六城二手挂牌价指数15.7%较前一周15.8%基本走平，一线城市物业代理指数55.7较前一周55.2小幅走高 → 报告不加额外主观判断，按周更新数据库呈现行业销售边际变化，并在此数据背景下维持中国地产行业In-Line观点。

关键展望

• 行业观点维持In-Line：未来12-18个月中国房地产行业覆盖组合表现预计与相关大盘基准一致。

• 报告为周度数据追踪，未给出量化预测、目标价或政策前瞻；后续验证点为每周网签、去化率与中原指数的持续更新，各公司评级以最新研报为准。

推荐标的

• 行业覆盖表（股价截至09/14/2026，历史价格未按拆股调整）中，Overweight（O，相对评级中最正面）共6家：建发国际集团 C&D International（1908.HK，HK$11.88）、中国金贸 China Jinmao（0817.HK，HK$1.20）、华润置地 China Resources Land（1109.HK，HK$29.30）、新城发展 Seazen Group（1030.HK，HK$1.39）、新城控股 Seazen Holdings（601155.SS，Rmb11.58）、越秀地产 Yuexiu Property（0123.HK，HK$3.06）。

• Equal-weight（E，相当于标配/中性）共5家：招商蛇口 China Merchants Shekou（001979.SZ，Rmb6.75）、中国海外发展 China Overseas Land（0688.HK，HK$12.31）、万科企业H股 China Vanke（2202.HK，HK$2.22）、龙湖集团 Longfor（0960.HK，HK$5.38）、保利发展 Poly Developments（600048.SS，Rmb5.08）。

• Underweight（U，相当于减持）共3家：万科A China Vanke（000002.SZ，Rmb3.05）、金地集团 Gemdale（600383.SS，Rmb2.20）、绿城中国 Greentown China（3900.HK，HK$5.60）。

• 报告为覆盖评级与9月14日股价清单，未给出目标价；摩根士丹利采用相对评级体系（Overweight/Equal-weight/Not-Rated/Underweight），不等同于买/持/卖。