2026-09-30 · Citi · 公司/行业基本面

花旗中国房地产：9月销售：市场改善；等待2027年价格复苏的信号

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摘要

现房销售政策落地后首个月份市场出现改善：34家上市房企9月销售额同比-21%但环比+5%（8月：同比-22%），尽管新增推盘同比-39%，上海、北京、成都、杭州等核心城市核心区销售强劲（据普睿研究）。 9月共19家房企销售环比增长，以金茂（+42%环比）、绿城（+28%）、建发（+23%）、越秀（+21%）领跑；规模前列为保利（Rmb16bn）、华润置地（Rmb15.5bn）、中海（Rmb15.5bn）、招商蛇口（Rmb14.4bn）、金茂（Rmb10.5bn），万科（-46%同比）、龙湖（-54%）、绿城（-25%）则明显下滑。 9月50城新房成交量同比-23%，供应同比-39%，去化率升至46%（环比+2ppts）、为33个月最佳；一线城市新房库存20个月，在现房销售制度下并不算高。沪、京、深二手房价格年初至今分别+5%、+3%、+1%，沪/深租金分别+2.3%/+2.2%，且首套房按揭利息补贴自10月1日生效（≤120 sqm且≤Rmb1.5mn，最高Rmb1mn按揭5年每年100bp、上限Rmb50k）。花旗视2027年为核心城市房价复苏的关键之年，但鉴于现房销售政策下开发商销售与盈利/ROE风险，对4Q26转向积极持谨慎态度，首选COLI、CRL、贝壳、金茂。

主要观点

9月19家房企销售环比增长，金茂（+42%环比）、绿城（+28%）、建发（+23%）、越秀（+21%）领衔；前十中有8家环比增长（中海、华润置地除外，因8月香港项目基数高）；同比正增长的有金茂（+7%）、滨江（+1%）、融创（+3%）、越秀（持平）。

花旗预计现房销售政策后开发商将把部分4Q26推盘推迟至1H27，令其2026年销售预测-13%面临下行风险。

9月50城新房成交量同比-23%、环比-1%，供应同比-39%（环比+57%），9M26供应同比-23%；去化率进一步升至46%（环比+2ppts），为33个月最佳，豪宅与改善型项目需求更具韧性；20城二手房成交量同比+7%，二线城市领跑；土地平均溢价率环比回落、二线城市降温，一线城市仍然火热。

一线城市新房库存20个月，在现房销售制度下并不算高——按24个月建设周期衡量仍属相对低位。

沪、京、深二手房价格与租金企稳：上海年初至今+5%、北京+3%、深圳+1%，沪/深租金分别+2.3%/+2.2%（中原数据）；一线城市二手房挂牌量继续下行，二线城市反弹。2027年是核心城市房价复苏的关键之年。

政策支持：10月1日起首套房购买≤120 sqm且≤Rmb1.5mn新房可享按揭补贴，一年期方案对最高Rmb1mn按揭提供5年、每年100bp补贴，上限Rmb50k；40个重点城市中8M26有33%新房和56%二手房交易符合面积与价格标准（'25：34%/56%），利好三四线城市及二线城市郊区的大众化产品去库存。

市场改善与盈利恶化的悖论：板块股价因政策预期（国务院常务会议、按揭利息补贴）、沪京房价企稳及9月销售回升而反弹，但花旗对4Q26转向积极持犹豫态度——现房销售政策下存在销售与盈利风险，包括新房市场缩小及现金转换周期拉长带来的盈利/ROE压力，尽管京沪地方政府已出台缓解措施。

花旗表示在形成对核心城市房价复苏的坚定观点之前，需等待更多信号确认趋势；首选标的为COLI、CRL、贝壳（Beike）、金茂（Jinmao）。

论述逻辑

现房销售政策首月（9月）销售环比改善（同比-21%但环比+5%，8月为同比-22%）→ 供应收缩（推盘同比-39%、50城供应同比-39%）推动去化率升至46%、为33个月最佳 → 一线新房库存20个月按24个月建设周期衡量不算高 → 沪京深二手房价（+5%/+3%/+1%）与租金（沪/深+2.3%/+2.2%）企稳 → 供应与库存下降支撑花旗判断2027年是核心城市房价复苏的关键之年。