高盛 亚太数据中心：东南亚数据中心专家电话会纪要

摘要

高盛于2026年9月4日发布东南亚数据中心专家电话会纪要，核心结论是AI已成为区域市场首要结构性需求驱动，预计到2030年区域复合增速26-28%（首页口径为25%+），多数区域利用率达80-90%、新加坡高达99%，新项目通常已有50-60%预租。 枢纽格局正在切换：新加坡以接近2GW容量（高盛估算2026E在运1.5GW）维持土地受限下的溢价卖方市场，DC-CFA2又释放200MW；柔佛预计8-12个月内超越新加坡成为区域最大枢纽，在运约1GW（高盛估算2026E为1.4GW），早期管线7-8GW、在建2GW。 供应瓶颈集中在合理时限内可通电土地（管线转为在运容量需2-5年）、长交期设备（空调、发电机、电力设备、AI芯片/服务器）及熟练建筑工人短缺。 合同条款对业主有利：典型租期超10年（最长可达25年），AI负载定价200-250美元/kW，较标准超大规模90-130美元/kW有150-200%溢价（不含电力成本）。 专家认为多元需求来源可保护基础设施业主（相对neocloud玩家），但提醒马来西亚对GPU相关需求敞口更高、监管风险也更高。

主要观点

• AI是市场首要驱动：专家预计到2030年区域市场复合增速26-28%（首页概括为25%+），近期部署规模远超历史订单

• 美中超大规模厂商落地东南亚有四大动因：贴近客户以支撑AI推理（全球2/3人口在亚洲）、部署速度比受限的美欧市场更快、部分客户的AI集群租赁需求、中东紧张局势的外溢需求（其中部分也分流至北欧）

• 区域供需动态健康：多数区域利用率80-90%、新加坡达99%，新项目通常已预租50-60%并快速满负荷；多元需求来源保护基础设施业主（相对neocloud玩家），数据中心资产所有方无重大风险

• 新加坡：当前东南亚最大枢纽，容量接近2GW（高盛估算2026E在运1.5GW）；土地约束使其成为严格卖方市场并享有溢价定价，零售与超大规模需求价差区间狭窄；四年前暂停令后，DC-CFA2公告再释放200MW容量

• 柔佛预计8-12个月内超越新加坡成为区域最大枢纽：需求来自新加坡外溢与新增AI需求（相当部分由中国超大规模厂商驱动）；在运容量约1GW（高盛估算2026E为1.4GW），早期管线7-8GW、在建2GW；当地提供税收优惠、电力绿色通道等政策；但马来西亚对GPU相关需求敞口更高，监管风险也更高

• 其他东南亚市场：印尼容量约1GW、稳步增长；泰国公开信息有限但开发和扩容规模可观（如EEC提供税收优惠），部分买家借泰国分散马来西亚风险；菲律宾在数据本地化法公布后有望加速增长；越南仍处于极早期

• 供应瓶颈：核心约束是合理时间窗口内的可通电土地，管线转为在运容量需时2-5年（视地点而定）；电力问题主要是发电地与数据中心选址的错配，但电力公司因需求稳定而青睐数据中心；土地对多数市场不是问题，但在新加坡、香港、东京是重大约束

• 施工与资源约束：长交期设备（空调、发电机、电力设备、AI芯片/服务器）是工期关键变量；用水担忧被夸大（行业有节水改进空间、AI负载用闭环系统蒸发更少）；实体执行受熟练工人和建筑材料制约

• 租约条款：典型租期超过10年（如15年承诺+单方5年续约，最长可达25年），最短合同5年，体现极高的数据中心粘性；底层芯片在使用5-7年后存在健康的二级市场

• 定价：零售企业托管月均约350美元/kW，超大规模90-130美元/kW，AI负载200-250美元/kW（较标准超规模溢价150-200%，不含电力成本）；批发超规模采用电价转嫁模式，零售托管则不同；合同价挂钩CPI或固定递增（如同比3%）

• 区域并非完全卖方市场：超大规模客户因体量和自建经验拥有强议价与定价能力，且并非所有枢纽相互竞争；中国超大规模厂商更重价格，可能牺牲工程可用性等级，降低冗余与韧性要求（如柴油和现场备用发电机）

• 运营商格局：本土玩家与先进入者握有先发优势（如电力接入）；大平台凭规模在长交期设备采购与部署节奏上享时间优势；领先平台尤其中国背景平台的核心强项在于卓越工程、项目/方案管理和借助预制机柜实现快速部署

论述逻辑

• 推理链条：AI推理/训练的结构性需求（全球2/3人口在亚洲+部署速度优于受限的美欧市场+AI集群租赁+中东外溢）→ 美中超大规模厂商持续落地 → 市场以26-28%年复合增速扩张、利用率80-90%（新加坡99%）、新项目50-60%预租 → 但供给受可通电土地开发周期（管线转在运2-5年）、长交期设备与熟练工人制约 → 电力与土地稀缺性支撑业主定价权（AI负载150-200%溢价、租期10年以上、电价转嫁）→ 结论：具先发电力接入和规模采购能力的大型平台最受益，而多元需求结构保护基础设施业主免受单一AI需求切换冲击

关键展望

• 时间窗口：专家预计柔佛将在未来8-12个月内超越新加坡，成为区域最大数据中心枢纽

• 增长展望：区域市场到2030年复合增速26-28%（首页概括口径为25%+），高容量利用率持续

• 高盛估算：新加坡2026E在运容量1.5GW，柔佛2026E在运容量1.4GW

• 供给转化节奏：管线转为在运容量需2-5年（视地点而定）；柔佛在建2GW、早期管线7-8GW

• 风险提示：专家认为马来西亚对GPU相关需求敞口高于其他市场，因而可能承担更高监管风险

• 本篇为专家电话会纪要，报告未给出个股评级、目标价或盈利预测等量化验证指标

推荐标的

• 报告未明确给出推荐标的；本篇为行业专家纪要，无个股评级或目标价。仅在延伸阅读中提及相关报告覆盖GDS、VNET和Range Intelligent