摩根大通：—香港商业地产：零售“降温”背后的真实底色；写字楼租金二季度延续修复

摘要

摩根大通指出，香港5月零售销售同比增长8%，较4月的9%略有放缓，但剔除汽车和电器商品后的整体零售销售实际上从4月的6%加速至8%，且相较于2015-18年均值的缺口进一步收窄。 中环继续引领复苏（环比增长3.3%），带动写字楼整体资本价值实现自2022年二季度以来的首次环比正增长（+0.8%）。 在股票标的上，看好HKL和太古地产作为写字楼复苏的主要受益者；同时因6.8%的高股息率及7月的单位回购计划，看好领展房产基金并将其评级上调至“增持”。

主要观点

• 剔除汽车和电器商品后，整体零售销售从4月的同比增长6%加速至5月的8%。

• 可选消费（5月+12%）继续跑赢必需品（+4%），其中珠宝及贵重礼物大涨26%。

• 受游客抵港量增速放缓（6月同比+7%，5月为+9%）影响，预计未来几个月零售销售增速将徘徊在5-10%。

• 中环写字楼租金继续引领复苏，环比上涨3.3%，主要受金融行业强劲的租赁需求推动。

• 写字楼整体资本价值环比上升0.8%，为自2022年二季度以来首次环比正增长，其中中环资本价值增幅最强（+2.4%）。

• HKL和太古地产是中环及周边地区写字楼复苏的关键受益者。

• 因具吸引力的6.8%股息率及7月开始的单位回购，看好领展房产基金，并升级评级至“增持”。

论述逻辑

• 零售销售数据表面增速放缓，但剔除异常强劲的汽车和电器后实际增速反而加速，且相较于历史均值的缺口在收窄，表明零售基本面并未恶化，预计未来可维持5-10%的增速。

• 在金融业强劲租赁需求的带动下，中环写字楼租金加速上涨，并产生溢出效应带动周边地区，促使写字楼整体资本价值自2022年二季度以来首次实现环比正增长。

关键展望

• 预计未来几个月香港整体零售销售将徘徊在同比增长5-10%的水平（但下半年基数较高）。

• 预计必需品零售将在未来几个月维持中个位数（MSD）的同比增长。