高盛：香港地产：专家电话会议要点：重申对香港住宅市场的积极看法，更多土地储备活动即将到来

原标题：Expert call takeaways: Reaffirm our positive view on HK housing market. More landbanking activities ahead

摘要

高盛于2026年3月30日发布报告，总结上周举办的香港地产专家电话会议要点。专家曾在政府土地部门、港铁及多家开发商任职，对香港住宅市场持积极看法，与近期主要开发商（新鸿基、恒基、信和、新世界、会德丰、九龙仓）业绩发布会上的评论一致。专家认为，中期房价仍有上行空间，支撑因素包括内地需求上升、租金大幅上涨后正利差改善。主要风险来自政府目标下住房供应逐步增加。尽管近期土地销售反应积极，开发商仍保持谨慎，偏好市区便利地段。北部都会区因面积庞大，可能分阶段开发，政府加速进程有利于已持有大量农地的开发商（如恒基地产、新世界发展）。高盛重申对恒基地产、新鸿基地产和信和置业的买入评级。

主要观点

• 房价受内地需求上升和正利差支撑：专家将去年中以来的房价复苏归因于（1）内地需求上升；（2）低利率下租金强劲增长带来正利差；（3）2024年初以来“辣招”取消降低交易成本。内地买家偏好新界新盘（如黄竹坑、启德、将军澳），在这些区域交易量占比可达50-60%，而旧区仅约20%。
• 租金过去2-3年上涨约20%，而房价回调20-30%，按揭月供已大致等于甚至低于月租，促使人们重新评估租购决策。
• 中期至长期主要风险是住房供应增加：政府2026/27财年预算案目标未来5年每年完成约1.7万套私人住宅及3-4万套公营住宅，合计新增供应5-7万套/年（历史周期中值为3-4万套）。
• 开发商保持选择性，对优质地段出价更积极：近期政府三幅地块（彩云、牛头角、筲箕湾）反应正面，分别由信和、中海、会德丰投得。3月27日会德丰以3.54亿港元购入西半山罗便臣道62E号及些利街4号住宅地，楼面地价约9,100港元/平方呎，远低于2021年恒基邻近地块的1.9万港元/平方呎。
• 港铁项目招标更吸引大型开发商：因其资本承诺较大，但后期销售确定性更高。专家观察到内地开发商参与度较疫情前下降。
• 北部都会区大型综合开发有利于大型开发商：首幅大规模土地招标在洪水桥/厦村新发展区，总面积约11公顷，包括3幅住宅地（地价约55-60亿港元）、3幅企业及科技园用地及4幅公共设施用地。招标采用“双信封”制，地价权重仅30%，70%为非地价提案（聚焦科技园发展）。专家认为此类规模和复杂性有利于在两地有住宅及工业园开发经验的大型开发商。
• 已在北部都会区持有农地的开发商（如恒基、新鸿基）更受益于政府加速农地转换程序。专家认为北部都会区房价长期内也不太可能完全与深圳接轨，因两地法律和税制不同。

论述逻辑

报告通过专家电话会议要点，从需求（内地买家、租金增长、正利差）和供应（政府土地供应目标、开发商谨慎态度）两方面论证香港住宅市场中期向好。需求端：内地买家占比上升、租金上涨使按揭成本低于租金，推动购房决策。供应端：政府虽计划增加供应，但开发商对优质地段竞争激烈，且北部都会区开发复杂，利好大型开发商。结论：市场处于上升周期，推荐恒基地产、新鸿基地产和信和置业。

关键展望

报告未明确给出未来验证点或时间窗口，但指出中期风险来自住房供应逐步增加。

推荐标的

• 恒基地产（Henderson Land）：买入评级，理由：在北部都会区拥有大量农地，受益于政府加速农地转换。
• 新鸿基地产（SHKP）：买入评级，理由：同样在北部都会区有农地，且为大型开发商，在综合开发中占优。
• 信和置业（Sino Land）：买入评级，理由：近期投得彩云地块，对香港住宅市场周期杠杆较高。

关键图表

Exhibit 1: 香港私人/公营住宅单位落成量及政府预测

Exhibit 2: 香港私人住宅土地供应（估算住宅单位）

Exhibit 3: 基于最新地价和售价的香港住宅项目单位经济分析

Exhibit 4: CCL指数（2026年3月22日）年初至今上涨4.7%，同比上涨11.5%（环比上涨1.0%）

Exhibit 5: CRI指数（2026年2月）同比上涨5.0%（环比上涨0.1%），毛租金收益率3.4%