申万宏源证券｜房地产现房销售制度及配套金融政策解读20260829

摘要

本篇为对2026年8月底住建部、央行、证监会三份核心文件的联合解读，销售制度、信贷制度、资本市场融资分别对应地产、银行、非银三个行业，政策背景为恒大判刑、B端贡献度下降、C端重要性上升。 销售端预售转向“现房优先+封顶预售”，按揭放款后移至竣工备案（第24-36个月）并实施预售资金全额监管，销售回款从6-12个月拉长至2-3年，预售杠杆实质归零、行业向制造业模式转型。 信贷端开发贷实行主办行制+全封闭管理，期房开发贷期限由3年延至5年、现房延至7年，个人按揭由30年延至40年、月供下降约15%（100万元房贷月供约降630元）。 资本端股权融资由“三支箭”临时政策转为常态化，新增定向可转债，投向限制实质放宽且收购配募同步打开。 行业端拿地、开工累计分别下降约77%、78%，上海2026年1月见底后连续上涨8个月、累计涨幅近10%，北京、苏州二季度见底，而呼和浩特去化约800个月等三四线高库存城市房价可能继续走弱。 银行板块悲观情景测算PB约0.81倍、仍有超20%空间，中报呈现营收弹性、息差企稳、中期分红抬升、资产质量分化四信号。 非银端券商投行增量打开（上半年年化ROE约4.8%匹配1.1-1.2倍PB），险资FVOCI高股息资产增至1.43万亿元、占比46%。 标的聚焦贝壳、我爱我家、建发国际、滨江集团、中海外、华润置地、新城控股，银行2026年首推苏州银行。

主要观点

• 政策框架三文件落地：2026年8月底住建部、央行、证监会分别出台销售制度、信贷制度、资本市场融资三个核心文件，分别对应地产、银行、非银行业，政策背景为恒大判刑、B端贡献度下降、C端重要性上升。

• 销售端预售转“现房优先+封顶预售”：未取得规划许可证项目一律按新办法执行，期房须结构封顶才能预售，预售节点从正负零（约3-6个月）后移至结构封顶（约10个月），按揭放款延后至竣工备案（第24-36个月），预售资金改为全额监管。

• 信贷端实行开发贷主办行制+全封闭管理，压降房企抽调资金的空间，但期限延长形成对冲：单个开发商单个项目对应一家主办银行，规避多家银行授信风险蔓延；期房开发贷3年延至5年、现房延至7年，按揭期限由30年延至40年。

• 按揭期限拉长的居民端效果：按100万元房贷、3.05%利率测算，每月月供下降约630元、降幅约15%，40年总利息多付约20万元；以3%租售比测算，降至2.6%-2.7%即可覆盖月供，有助释放需求、促进供需再平衡。

• 资本端股权融资由2022年底“三支箭”临时性政策转为常态化融资工具框架：新增定向可转债（此前只有定增），投向限制实质放宽（“再融资可投合规项目”，未再强调不得拿地、不得投新项目），收购配募同步打开，REITs可理解为类股权融资。

• 企业端预售杠杆实质归零：整体销售回款从6-12个月变为2-3年，预收款占房地产开发资金来源50%，高杠杆高周转模式难以为继，行业转向比拼产品力、单项目IRR和精细运营，集中度将大幅提升。

• 核心城市房价筑底更确定：上海2026年1月见底，至8月底已连续上涨8个月、累计涨幅将近10%，8月还在上涨、9月仍将上涨且同比将转正；北京、苏州大概二季度已见底、处底部验证期；深圳、合肥预计未来一段时间逐步筑底。

• 城市明显分化：三四线仍以新房为主导且库存极高，呼和浩特去化约800个月、太原约400个月、株洲约200个月，即便现房销售推动库存下降对去化月数影响有限，三四线房价可能继续走弱。

• 银行端：悲观情景（出险房企贷款全部下迁不良、个人经营贷与按揭按5%-10%区间下迁）测算潜在不良暴露（不良率+关注率）约7%，对应板块PB约0.81倍、仍有超20%空间；41家上市银行中报四信号为营收增速超7个百分点、息差稳定在1.5%左右、6家国有大行中期分红率同比提升1个百分点（另有5家首次中期分红）、资产质量分化。

• 非银端：券商在投行、财富、自营三个维度受益，投行收入口径占券商整体收入约10%左右、头部更高；险资FVOCI高股息股票占比升至46%、规模增超3000亿元至1.43万亿元，REITs为险资新增可投资标的。

论述逻辑

• 政策起因→三文件落地：恒大判刑、B端贡献度下降、C端重要性上升，倒逼住建部、央行、证监会分别出台销售制度、信贷制度、资本市场融资文件，对应地产、银行、非银三个行业。

• 销售新规→房企模式重塑：预售节点后移至结构封顶、按揭放款延后至竣工备案、预售资金全额监管→销售回款由6-12个月拉长至2-3年→预售杠杆实质归零→行业由高杠杆高周转转向比拼产品力、单项目IRR与精细运营，集中度大幅提升。

• 供给收缩+需求释放→房价判断：拿地、开工累计降约77%、78%使新房供给极致收缩，叠加按揭延至40年、月供降约15%释放需求→核心城市房价筑底更确定（上海已连涨8个月），三四线因库存极高继续走弱，新房与二手房供给双缩使二手房替代与中介受益。

• 风险缓释→银行估值修复：央行信贷政策落脚稳住地产风险基本盘，主办行制隔离项目风险扩散（上市银行开发贷项目9成以上在核心城市），悲观情景PB约0.81倍仍有超20%空间，中报四信号验证基本面改善起点。

• 融资工具常态化→非银增量：再融资、并购重组、公司债、ABS、REITs及不动产私募基金试点放开→券商投行率先受益并带动资管、自营；房价企稳→险资高股息增配、REITs提升净投资收益率。

关键展望

• 短期验证信号：未来1-2周关注地方政府推地情况（哪个城市敢推地）及央行、证监会配套金融政策推出节奏；周一市场可能博弈激烈，核心决定因素是C端价格，只要C端价格稳定市场就存在、集中度会显著提升。

• 房价路径：上海8月还在上涨、9月仍将上涨且9月同比将转正；北京、苏州处底部验证期；深圳、合肥预计未来一段时间逐步筑底。

• 核心城市房价趋稳甚至更多城市二手房价格回升，将是银行板块较强的前瞻信号。

• 二手房挂牌量将迎来3-4年甚至更长的下行期，渗透率进一步提升。

• 险资预计未来高股息类股票整体仍会增配，REITs为新增可投资标的、能在一定程度上提升净投资收益率。

推荐标的

• 地产中介（第一类，所有政策几乎全部利好）：贝壳、我爱我家；报告未列明评级与目标价。

• 极致型房企（存货少、杠杆低、现金多、产品力强）：建发国际、滨江集团，两者基本没什么存货、净负债率仅20%左右、产品力非常强；报告未列明评级与目标价。

• 一二线城市现房/准现房较多且按老规则执行的房企：中海外、华润置地；报告未列明评级与目标价。

• 受益股权融资/REITs工具放开：最受益标的为华润置地、新城控股；报告未列明评级与目标价。

• 银行：国有大行做配置基本盘；2026年首推苏州银行（42家上市银行中唯一一家营收和利润增速高位且逐步向上改善的银行），同时包括宁波、杭州、齐鲁；股份行走房价预期反转逻辑，四季度重点看低估值高股息机会，关注中信、兴业、招行；报告未列明评级与目标价。