开源证券 房地产行业周报：上海出台房地产新政“沪八条”，国务院公布新住房公积金管理条例

摘要

开源证券维持房地产行业“看好”评级，本周政策端上海出台“沪八条”、国务院公布新《住房公积金管理条例》，叠加威海公积金提额与四川城市更新“十五五”规划落地，政策从需求端、投资端、更新端协同发力，预计将助力房企业绩端持续修复。 市场端2026年第34周全国30城新房单周成交面积146.4万平米、同比下降16%，累计6109.2万平米、同比下降6.5%；一线城市新房单周成交44.4万平米、同比增长14%，为结构性亮点。 二手房方面，全国15城单周成交151.8万平米、同比下降2.6%，累计5584万平米、同比增长1.3%，一线城市（北京及深圳）单周同比下降11.4%。 投资端100大中城市土地成交规划建筑面积单周1407.6万平米、同比下降9%，前34周累计68675.0万平米、同比下降11%；但成交楼面价2501.8元/平米、同比增长23%，土地成交总价314.8亿元、同比增长12%，平均溢价率（4周移动平均）7.2%。 价格端冰山100指数为9760，周环比-0.13%、周同比-9.2%。 报告认为政策仍处于持续落地和效果观察阶段，核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等仍有加码空间，若政策力度和推进速度进一步加强，市场止跌回稳进程有望加快，推荐优质房企、商业地产运营商、优质物管三条主线。

主要观点

• 维持行业“看好”评级：本周新房、二手房单周成交同比均下降，但政策基调宽松，预计将助力房企业绩端持续修复

• 国务院8月18日公布新《住房公积金管理条例》修改决定，自2026年9月20日起施行，共20条，从提取使用、投资渠道、风险防控、制度覆盖四方面调整

• 上海8月20日出台“沪八条”，自8月21日起施行，涵盖优化公积金提取、优化个人住房信贷、“以旧换新”购房补贴、房票安置、收购二手住房等5方面8项措施

• 上海同日印发城市更新和住房发展“十五五”规划，扩大老旧小区改造覆盖面，按“先体检、后改造”原则分批纳入改造计划

• 地方政策协同发力：威海公积金贷款叠加优惠后最高200万；上海明确商品住房及商办用地招拍挂不得设企业规模等隐性门槛、支持民间项目发行REITs；四川五年内推进100个重点片区、改造6万套危旧房、8000个老旧小区和420个城中村

• 销售端走弱：第34周全国30城新房单周成交146.4万平米、同比下降16%，累计6109.2万平米、同比下降6.5%

• 一线城市新房韧性突出：单周成交44.4万平米、同比增长14%，累计1666.6万平米、累计同比下降0.4%

• 二手房单周回落：全国15城单周成交151.8万平米、同比下降2.6%，累计5584万平米、同比增长1.3%；一线城市（北京及深圳）单周37.4万平米、同比下降11.4%

• 土地缩量：100大中城市单周成交规划建面1407.6万平米、同比下降9%，前34周累计68675.0万平米、同比下降11%

• 地价上行：成交楼面价2501.8元/平米、同比增长23%，土地成交总价314.8亿元、同比增长12%，平均溢价率（4周移动平均）7.2%

• 8月核心城市土拍活跃：海口长秀片区地块经207轮竞价、溢价率27.52%、楼面价8327元/平米；成都金牛区宅地楼面价10100元/平米；武汉康桥街宅地经122轮竞价、溢价率49%

• 价格端继续下探：冰山100指数为9760，周环比-0.13%、周同比-9.2%

论述逻辑

• 政策宽松（沪八条+公积金新条例+威海提额+四川城市更新规划）→ 需求端、投资端、更新端协同发力 → 直接降低购房资金门槛、盘活存量资产 → 预计助力房企业绩端持续修复

• 市场端新房、二手房单周成交同比均下降，土地成交面积累计同比下降11%，冰山100指数周同比-9.2% → 基本面仍在调整、二手房价尚未企稳

• 一线城市新房单周同比增长14%、土地楼面价同比增长23% → 核心城市销售与土地价格端存在结构性韧性

• 政策仍处持续落地和效果观察阶段、仍有加码空间 → 若政策力度和推进速度进一步加强，市场止跌回稳进程有望加快 → 维持行业“看好”评级，沿优质房企、商业地产运营商、优质物管三条主线推荐

关键展望

• 新《住房公积金管理条例》自2026年9月20日起施行，落地效果是后续观察点

• 上海“沪八条”自2026年8月21日起施行，对成交的拉动效果有待观察

• 后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等政策仍有空间

• 若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快

• 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期

推荐标的

• 行业评级：看好（维持）；报告未给出个股评级与目标价

• 优质房企（布局城市基本面较好、产品力强）：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国

• 商业地产运营商（商业运营与资管并重，受益于地产复苏和消费促进政策）：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团

• 优质物管（“好房子，好服务”政策下服务品质突出）：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业